横須賀市の戸建て、用途地域別に成約1,099件を見る

まず目を引くのは、住居系の3区分の㎡単価の近さです。第１種中高層住居専用地域が200,000円/㎡、第１種低層住居専用地域も200,000円/㎡、第１種住居地域が197,143円/㎡。中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）で見て、この3区分はほぼ同じ土地単価の圏内にあります。件数も537件・357件・130件と、合わせて1,024件。横須賀市の戸建て取引の主戦場がここだということです。

一方、成約価格の中央値は同じようには揃いません。第１種中高層住居専用地域が2,500万円、第１種住居地域が2,550万円に対し、第１種低層住居専用地域は3,100万円です。㎡単価が同水準で総額に600万円前後の差が出るということは、取引されている敷地の広さが区分ごとに違う可能性が高いと考えられます。第１種低層住居専用地域は建てられる建物の高さや規模に制約が置かれる区分で、結果として一区画あたりの敷地が広めに確保されている地域が含まれやすい、という制度上の背景があります。

つまり住居系の3区分については、「どの用途地域か」よりも「敷地が何㎡あるか」が総額を左右しやすい構図になっています。自分の物件を当てはめるなら、まず登記簿や固定資産税の通知で敷地面積を確認し、200,000円/㎡前後という単価水準と掛け合わせてみるのが出発点になります。

近隣商業地域は311,111円/㎡、準工業地域は307,692円/㎡。住居系3区分の200,000円/㎡前後と比べると、いずれも1.5倍を超える㎡単価です。これらの区分は住居以外の建物も建てやすく、駅前や幹線道路沿い、あるいは既に商業・事業用途が集まっているエリアに指定されていることが多いため、土地そのものの単価が高く出やすい傾向があります。

ところが成約価格の中央値は、近隣商業地域が2,600万円、準工業地域が3,600万円と、1,000万円の開きがあります。㎡単価はほぼ同じなのに総額が大きく違うわけで、ここでも面積の差が読み取れます。近隣商業地域の2,600万円は、㎡単価が最も高いにもかかわらず、第１種低層住居専用地域の3,100万円より低い水準です。単価の高いエリアでは一区画が小さくなりやすい、という一般的な傾向と整合します。

注意したいのは件数です。近隣商業地域は40件、準工業地域は35件で、537件の第１種中高層住居専用地域とは桁が違います。件数が少ない区分の中央値は、たまたま含まれた数件の性格に動かされやすくなります。準工業地域の3,600万円という数字も、傾向を示すヒントとして受け止め、それ以上に断定的に使わないほうが安全です。

この表を自分の物件に当てはめる順番は、①用途地域を確認する、②敷地面積を確認する、③表の㎡単価の中央値を掛けてみる、の3ステップです。用途地域は横須賀市の都市計画情報で調べられます。敷地面積は登記事項証明書や固定資産税の課税明細で確認できます。例えば敷地が150㎡で第１種中高層住居専用地域なら、200,000円/㎡×150㎡で3,000万円という計算になり、同区分の成約価格中央値2,500万円より上、という位置づけが見えてきます。

ただしこの計算はあくまで大まかな当たりを付けるためのものです。戸建ての価格は、建物の築年数や状態、間口や高低差、接道の幅、擁壁や階段の有無、駅までの距離といった個別事情で大きく動きます。横須賀市は起伏の多い地形を含むため、同じ用途地域・同じ面積でも条件差が出やすい点は意識しておいたほうがよいでしょう。表の数字と自分の計算が離れているとき、その差が個別事情によるものかどうかは、実際に現地を見た専門業者でないと判断できません。

なお、この記事を掲載しているサイトは宅地建物取引業を行っておらず、売却の仲介や買い取りは行いません。実際の査定や売却の実務は、提携する専門業者が担います。表の読み方で自分の位置づけの見当がついたら、次は複数の業者に条件を伝えて具体的な見立てを聞き比べる段階になります。

相続した家、住み替えで手放す家、離婚に伴う財産分与、長く空き家になっている家。同じ横須賀市の戸建てでも、事情によって手続きや税の扱いは変わってくる場合があります。居住用財産の売却や相続した空き家の売却について特例が設けられているケースもありますが、適用の要件は細かく、年ごとに見直されることもあります。この記事では具体的な税率や控除額には触れません。

また、用途地域は建てられる建物の種類や規模に関わる区分であり、買い手が何を建てられるかにも影響します。そのため同じ面積でも検討する買い手層が変わり、売り出してからの反応が違ってくることがあります。こうした点も含め、最終的な判断は税務署・税理士、および査定を行う専門業者に個別の事情を伝えて確認してください。