共有持分だけでも売却できます｜東京・名古屋の共有不動産のご相談
相続や離婚で、不動産が共有名義に。他の共有者と話が進まない、もう関わりを解消したい——あなたの「持分」だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。
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こんなお悩みありませんか
- 相続で兄弟・親族と共有名義になったが、話がまとまらない
- 離婚した相手と家が共有名義のまま
- 共有者と連絡が取れない・関係が良くない
- 自分だけ共有関係から抜けたい
- 固定資産税を自分だけ負担している
共有持分の法的な基礎
自分の持分のみであれば、他の共有者の同意なく単独で売却できます（民法206条：所有者は自由にその所有物を使用・収益・処分できる）。
出典: e-Gov法令検索「民法」一方、不動産「全体」の売却や大規模な変更は、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。
各共有者はいつでも共有物分割請求ができます（民法256条1項）。
放置すると、相続が重なって共有者が増え、権利関係がさらに複雑化したり、税負担が続いたりします。
※ 条文は要旨です。個別事情により扱いが異なります。
最終更新日: 2026-05-24（暫定）
データで見る：もめた不動産は、どんな取引になっているのか
国土交通省は取引価格情報に「取引の事情等」という欄を持っており、調停や競売を伴った取引、親族などの関係者間で行われた取引が記録されています。共有のもつれが最終的にどこへ行き着くのか、その実数と価格水準を当サイトで集計しました。
1年間に「調停・競売等」の事情を伴って成約した取引は979件
| 取引の事情 | 取引件数 | ㎡単価の中央値 | 通常取引との差 |
|---|---|---|---|
| 私道を含む取引 | 3,345 | 333,333円/㎡ | 全取引の中央値比 −17% |
| 調停・競売等 | 979 | 90,909円/㎡ | 全取引の中央値比 −77% |
| 関係者間取引 | 156 | 200,000円/㎡ | 全取引の中央値比 −50% |
| 隣地の購入 | 87 | 260,000円/㎡ | 全取引の中央値比 −35% |
- 「調停・競売等」を伴う取引は年間で数百件記録されています。共有トラブルが話し合いで終わらず、裁判所の手続きに進む例は珍しくないということです。
- そうした取引の㎡単価は、通常の取引に比べて低い水準で成立する傾向があります。手続きが進むほど価格の主導権を失いやすい、という現実がここに出ています。
- 「関係者間取引」は共有者間での持分売買を含む区分です。第三者に売る前に、共有者同士で買い取るという選択が現実に取られていることが分かります。
※ 国土交通省が「取引の事情等」欄に記録した取引のみの集計です（記録がない取引は含みません）。8都県・戸建て／マンションが対象で、全取引の㎡単価中央値は400,000円/㎡。右列の差には、種別（戸建てかマンションか）や地域の構成の違いも含まれるため、差のすべてが事情によるものとは限りません。種別をそろえた比較は「任意売却」のページに掲載しています。
対象期間: 2025年 第1四半期〜2026年 第1四半期／集計対象 4,567件。 中央値は、条件に当てはまる取引を価格順に並べたときのちょうど中央の値です。 個別の物件の価格ではなく、確定的な査定額でもありません。
出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格情報）（当サイトが条件で絞り込み集計。加工方法は本文に明記）
解決策（2つの方向）
持分のみを売却（提携の買取会社が買主）
- 他の共有者の同意なく、共有関係から抜けられる
- 持分のみは活用が限られるため、価格は全体を持分割合で按分した額より低くなるのが一般的（目安：全体の市場価格 × 持分割合 × 40〜70%程度とされる）
共有者と協議して全体を売却（提携会社が仲介）
- 共有者全員の同意が得られれば、より高い価格が見込める
ご事情に応じて、提携不動産会社が最適な方法をご提案します。
解決の流れ
- 1無料相談
- 2持分・共有関係の確認
- 3提携不動産会社が査定し、方針を提案
- 4売買契約・決済（または共有者との協議・調整）
共有のまま動かないときに使える法的手段（2023年の民法改正を含む）
共有不動産は「全員が合意しないと何もできない」と思われがちですが、実際には単独でできること、過半数でできること、裁判所を使ってできることが分かれています。まずこの切り分けを知ることが解決の早道です。
1. 何が単独ででき、何ができないのか
自分の持分を売ることは、他の共有者の同意なく単独でできます（民法206条）。一方で、不動産そのものを売る（＝全体の処分）には共有者全員の同意が必要です。ここが混同されやすい点です。
使い方の決定には段階があります。共有物の形を変える「変更」は全員の同意、賃貸に出すなどの「管理」は持分の価格の過半数、修繕などの「保存行為」は各共有者が単独でできます。2023年4月1日施行の改正民法では、賃貸借の期間の上限が管理行為として明確化され（建物は3年、土地は5年など）、短期の賃貸は過半数で決められることが整理されました。
- 単独でできる：自分の持分の売却・担保設定、保存行為（雨漏りの修繕など）
- 持分価格の過半数：短期の賃貸、使用方法の決定、管理者の選任
- 全員の同意：不動産全体の売却、建替え・大規模な変更、長期の賃借権設定
出典: 民法206条・249条〜252条（2023年4月1日施行の改正を含む）
2. 話がまとまらないときの共有物分割請求
共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（民法258条）。協議で決まらなければ裁判所に分割を求めることになり、裁判所は現物分割（土地を分ける）、賠償分割（一方が他方の持分を取得して代金を払う）、換価分割（競売して代金を分ける）のいずれかを命じます。2023年4月1日施行の改正で、賠償分割が条文上明確に位置づけられました。
注意すべきは、話し合いを避け続けた結果として換価分割＝競売になった場合、価格は市場の水準より低くなりやすいことです。上のデータで「調停・競売等」の単価が低いのは、この構造を反映しています。早い段階で当事者間の売買や持分売却を検討したほうが、手元に残る金額は大きくなりやすいということです。
3. 共有者が見つからない・連絡が取れない場合
相続が重なって共有者が増え、所在の分からない共有者がいるケースは非常に多いです。2023年4月1日施行の改正民法では、この行き詰まりを解く制度が新設されました。所在等が不明な共有者の持分について、裁判所の決定を得て他の共有者が持分を取得する制度（262条の2）と、不明共有者の持分を含めて第三者へ譲渡する権限を裁判所が付与する制度（262条の3）です。いずれも、不明共有者のために時価相当額を供託します。
これらは裁判所の手続きが必要で、時間も費用もかかりますが、「連絡が取れないから永久に売れない」という状況ではなくなりました。
出典: 民法262条の2・262条の3（2023年4月1日施行）
4. 手段ごとの時間とコスト
早い順に、①自分の持分だけを売る②共有者間で売買する③協議・内容証明で交渉する④調停⑤共有物分割訴訟、という並びになります。下るほど時間と費用がかかり、価格の主導権も失いやすくなります。
| 期間の目安 | 主な費用 | |
|---|---|---|
| 自分の持分のみ売却 | 数週間〜1か月 | 登記費用（買主負担が多い） |
| 共有者間での持分売買 | 1〜3か月 | 登記費用・不動産取得税 |
| 交渉（内容証明・弁護士介入） | 1〜6か月 | 弁護士費用 |
| 共有物分割の調停・訴訟 | 1〜2年 | 弁護士費用・鑑定費用・印紙 |
※ 共有物の分割方法や不明共有者に関する手続きの見通しは、共有者の人数・持分割合・不動産の形状などにより大きく変わります。法的手続きの判断は弁護士に、登記は司法書士にご確認ください。当サイトは法律事務の代理を行いません。
最終更新日: 2026-08-08
よくあるケース
- 相続で兄弟と2分の1ずつの共有名義になり、話し合いが平行線のまま数年経っているケース。ご自身の持分のみを提携会社へ売却し、共有関係を解消できます。
- 離婚後も元配偶者と共有名義のままになっているケース。持分のみの売却と全体売却を比較検討し、共有者との協議が整えば全体を仲介で売却する道もあります。
- 共有者と連絡が取れず、固定資産税だけを負担し続けているケース。その状態でも持分のみを売却して負担を解消できます。
対応体制
権利関係の整理や共有者との交渉に法的論点が絡む場合は弁護士、登記は司法書士と連携します。査定・買取・売却は提携不動産会社が担当します。
よくある質問
- Q. 他の共有者の同意は必要ですか？
- A. 自分の持分のみなら不要です（民法206条）。不動産全体の売却は全員の同意が必要です。
- Q. 共有者に知られずに売れますか？
- A. 法的には通知は不要ですが、親族など関係がある場合は事前に一言伝えるとトラブルを避けやすくなります。
- Q. 持分だけだと安くなりますか？
- A. 一般に、全体を按分した額より低くなりやすいです（目安は全体価格 × 持分割合 × 40〜70%程度）。
- Q. 共有者と連絡が取れないのですが？
- A. その状態でも持分の売却は可能です。状況を伺い、方法をご案内します。
- Q. 費用はかかりますか？
- A. ご相談は無料です。
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