練馬区の中古マンション、間取り別1,642件の成約データを読む

まず件数を見ます。3LDKが589件で最多、次に1Kの353件、2LDKの303件が続き、この3区分の合計は1,245件で全体1,642件の約76%を占めます。ファミリー向けの3LDK・2LDKと、単身向けの1Kという二つの層に取引が集中している構図です。以降は1LDKの105件、1DKの63件、1Rの53件、2DKの52件、2LDK＋Sの47件、4LDKの43件、3DKの34件と、いずれも三桁を下回ります。

件数の多さは、そのまま「比較材料の多さ」につながります。589件ある3LDKの中央値5,700万円は、同じ区分の中にそれなりの数の取引が積み上がった上での真ん中の値です。これに対して34件の3DKや43件の4LDKは、区分内の物件条件のばらつきが中央値に与える影響が相対的に大きくなります。件数が少ない区分の数字は、方向性を掴む材料として見て、一件ごとの条件差を後で確認する前提で扱うのが無理のない読み方です。

表の中で目を引くのは、DK表記の区分の㎡単価です。3DKは496,154円/㎡、2DKは529,166円/㎡、1Rは485,000円/㎡で、この三つが㎡単価の下位を占めます。3区分の件数合計は139件、全体の約8%です。3LDKの781,818円/㎡と3DKの496,154円/㎡を比べると約36%低く、成約価格の中央値では5,700万円と3,050万円で約46%の差になります。

一方で、DK表記だから総額が低いとは限りません。1DKの成約価格の中央値は2,400万円、2DKも同じ2,400万円で並びます。ところが㎡単価は1DKが800,000円/㎡、2DKが529,166円/㎡で約1.5倍の差です。同じ総額帯に、単価が高く狭い住戸と、単価が低く広い住戸が別々に存在していることになります。

なぜDK表記の区分で単価が低めに出るのかは、この表の数字からは分かりません。一般に、DKという表記は分譲当時の設計を反映していることが多く、専有面積の使い方や設備の考え方が現在の主流と異なる場合があります。ただしそれは個々の物件の管理状態やリフォーム履歴によって大きく変わるため、区分名だけで判断できるものではありません。

LDK系の区分を単価の高い順に並べると、1Kが950,000円/㎡、1DKが800,000円/㎡、3LDKが781,818円/㎡、1LDKが771,429円/㎡、2LDKが745,455円/㎡、4LDKが684,211円/㎡です。おおまかに、住戸が広くなるほど1㎡あたりの単価は下がる方向に並んでいます。成約価格の中央値はその逆で、1Kの2,100万円から4LDKの6,400万円まで、広い区分ほど高くなります。

2LDKと2LDK＋Sの比較はこの関係が分かりやすく出ています。成約価格の中央値は4,500万円と4,400万円で差は100万円（約2%）ですが、㎡単価の中央値は745,455円/㎡と633,333円/㎡で約15%違います。総額はほぼ同水準でも、面積の分だけ単価が薄まる形です。売却を考えるときは、単価が高いか低いかだけでなく、総額でいくらの水準に位置するのかを併せて見る必要があります。

なお、この傾向から外れるのが1Rです。㎡単価485,000円/㎡は全区分で最も低く、成約価格の中央値920万円も最も低い水準です。単価と総額の両方が下位に来る区分は表の中でここだけで、1Kの950,000円/㎡とは約2倍の差があります。1Rと1Kは表記が近く見えますが、この表の上では別の位置にある区分として扱ったほうが実態に近いことになります。

この表は間取りという一つの軸だけで切ったものです。したがって、589件ある3LDKの中には、駅からの距離、築年、専有面積、階数や向き、管理や修繕の状況が異なる物件が同居しています。中央値5,700万円は、その589件を価格順に並べた真ん中の値であり、半分はそれより高く、半分はそれより低い価格で成約しているという意味です。自分の物件がその上下どちら寄りかは、間取り以外の条件を確認しないと分かりません。

次に手を付けるとよいのは、手元の資料から専有面積を確定させることです。面積が分かれば、成約価格を面積で割った自分の物件の㎡単価を、該当する区分の中央値と直接比べられます。そのうえで、築年帯や駅距離といった別の軸で切ったデータを見ると、間取りの表だけでは説明できない差の一部が見えてきます。

相続や住み替え、離婚に伴う売却など、事情によっては税や共有名義の扱いが関わる場合があります。譲渡所得や特例の適用は個別の事情によって異なりますので、税理士や司法書士など専門家に確認してください。価格の見立てや売却の実務は提携先の専門業者が担う領域で、公開データはその話をする前の下準備として使うのが現実的です。