練馬区の戸建て、前面道路の幅員別に見た成約価格1,198件の実データ

まず件数の分布を見ます。合計1,198件のうち、4m以上6m未満が812件で約68%。次に多いのが6m以上8m未満の247件で約21%、8m以上が78件で約7%、4m未満が61件で約5%です。上位2区分を足すと約88%になり、練馬区の戸建て取引はこの範囲に強く集中していることが分かります。

この分布は、売主にとって二つの意味を持ちます。一つは、自分の物件が4m以上6m未満に入るなら、比較できる事例が数多く存在するということ。もう一つは、4m未満や8m以上に入る場合、母数が61件・78件と限られるため、中央値はあくまで傾向を示す目安として受け取るほうが安全だということです。

なお、これらは練馬区で実際に成約した取引の集計であり、売り出し価格の一覧ではありません。売り出してみたが成約に至らなかった物件は含まれていない点も、読むときに意識しておくとよいでしょう。

㎡単価の中央値は、4m未満が545,455円/㎡、4m以上6m未満が640,000円/㎡、6m以上8m未満が658,333円/㎡、8m以上が751,190円/㎡。並べると確かに幅員が広い区分ほど高いのですが、間隔は均等ではありません。4m未満から4m以上6m未満へは約17%上がり、そこから6m以上8m未満へは約3%しか変わらず、8m以上でまた約14%上がります。

つまり、データ上で目立つ段差は「4m未満かどうか」と「8m以上かどうか」の二か所です。4m以上6m未満と6m以上8m未満は、単価の中央値で見るとかなり近い水準に並んでいます。幅員を1mずつ細かく気にするより、自分の物件がこの二つの境目のどちら側にあるかを把握するほうが、実務的には見通しが立てやすいと言えます。

背景として、道路の幅員は建築基準法上の接道の扱いや、建てられる建物の規模の考え方、車の出入りのしやすさ、工事車両の入りやすさなど複数の条件に関わります。どの条件がどの程度効くかは敷地の形状や用途地域によって異なるため、数字の差の原因を一つに決めつけることはできません。

成約価格の中央値は、4m未満が5,300万円、4m以上6m未満が6,300万円、6m以上8m未満が6,700万円、8m以上が7,700万円です。最も狭い区分と最も広い区分の差は2,400万円、比率では約1.45倍になります。一方で㎡単価の差は約1.38倍でした。価格の開きのほうが大きいということは、単価だけでなく取引されている敷地の規模の違いも、価格差に加わっていると考えられます。

注意したいのは、4m以上6m未満と6m以上8m未満の関係です。㎡単価の中央値は約3%しか違わないのに、成約価格の中央値は6,300万円と6,700万円で400万円離れています。単価がほぼ同じで価格が違うのですから、後者の区分ではより広い敷地の取引が中心になっていた可能性があります。中央値は件数の真ん中の値なので、区分ごとに「どんな物件が多いか」の違いがそのまま反映されます。

したがって、自分の物件を当てはめるときは、成約価格の中央値をそのまま目標額に置くのではなく、まず㎡単価の中央値に自分の敷地面積を掛けて概算し、そのうえで建物の状態や形状の個別事情を加減する、という順序で考えると誤差が小さくなります。

最初にすべきは、自分の物件の前面道路の幅員を正確に知ることです。感覚で「4mくらい」と思っていても、実測や公図・道路台帳では違う数値になることがあります。区分の境目にある物件ほど、この確認が価格の見立てに直結します。あわせて、その道が公道か私道か、私道であれば持分や通行・掘削の取り決めがどうなっているかも、後の交渉で必ず話題になる項目です。

幅員が4m未満の道路に面する場合、建て替えの際に敷地を後退させる取り扱い（いわゆるセットバック）が求められることがあります。適用の有無や範囲は道路の種別と個別の敷地条件によって異なり、行政の窓口で確認するのが確実です。有効に使える敷地が変わると建てられる建物の想定も変わるため、買主の見方に影響する場合があります。この点は法令の適用が絡むので、必ず自治体の担当課や建築の専門家に確認してください。

そのうえで、当サイトが取引に関与することはありませんが、提携する専門業者による査定を通じて、実際の敷地形状・接道状況・建物の状態を反映した見立てを取ることができます。データで大まかな位置を掴み、個別事情は現地を見る専門家に確かめる、という二段構えが現実的です。