板橋区の中古マンション、町名別に見た㎡単価と成約価格の差

売却を考えるとき最初に見るべきは、成約価格ではなく㎡単価の中央値です。中央値とは価格順に並べたときの真ん中の値で、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい性質があります。成約価格そのものは住戸の広さで大きく変わってしまうため、地区間を比べるには単価のほうが扱いやすいのです。

表を㎡単価で並べ替えると、100万円/㎡を超えるのは大山町（1,155,000円/㎡）、加賀（1,130,952円/㎡）、清水町（1,071,429円/㎡）、本町（1,014,286円/㎡）の4地区です。90万円台には板橋、南常盤台、大山東町、大山西町、仲宿、大山金井町が並びます。一方、50万円/㎡を下回るのは東坂下（472,727円/㎡）、中台（477,540円/㎡）、高島平（490,909円/㎡）で、上位との差は2倍を超えます。

自分の物件の専有面積が分かっているなら、該当する町名の㎡単価の中央値を掛けてみると、その地区の真ん中あたりの水準がつかめます。ただしこれは中央値なので、同じ町名の中でも築年、階数、向き、駅からの距離、管理状態によって上下します。あくまで出発点の目安として使ってください。

表を眺めると、㎡単価と成約価格の順位が一致しない地区がいくつもあります。分かりやすいのが板橋と成増の比較です。板橋は㎡単価970,330円/㎡で区内上位ですが、成約価格の中央値は3,450万円。成増は㎡単価813,333円/㎡と板橋より低いのに、成約価格の中央値は4,800万円と1,350万円高くなっています。

逆方向のずれもあります。南常盤台は㎡単価955,000円/㎡と高い水準ですが、成約価格の中央値は2,850万円です。大山金井町（910,000円/㎡・2,650万円）、氷川町（885,714円/㎡・2,700万円）、常盤台（871,795円/㎡・2,750万円）も、単価は高めで総額は2,000万円台後半という組み合わせです。

こうしたずれは、その地区で取引されている住戸の広さの傾向が違うことを示しています。単価が高く総額が低い地区ではコンパクトな住戸の取引が中心、単価が中位でも総額が高い地区では広めの住戸が中心、という読み方ができます。売却時に自分の物件と近い条件の事例を探すなら、町名だけでなく面積帯まで揃えて確認したいところです。

38地区のうち件数が3桁に達しているのは成増140件、高島平137件、板橋126件、小豆沢104件の4地区です。90件台に坂下96件、徳丸91件、前野町90件が続きます。一方、大山西町22件、南町23件、清水町23件、大谷口北町23件、宮本町24件など、20件台の地区も少なくありません。

件数が多い地区では、自分の物件と築年や面積が近い取引を見つけやすくなります。査定を受けたときに提示された根拠事例が妥当かどうかを、自分でも確かめやすい環境だと言えます。反対に件数が20件台の地区では、1件ごとの条件差が中央値の位置に与える影響が相対的に大きくなります。表の数字を絶対視せず、隣接する町名や近い駅圏のデータも合わせて見るほうが安全です。

なお1,953件という合計は、この期間に板橋区内で公表された中古マンション等の取引のうち、件数が少ない区分を除外した後の数です。表に町名が載っていない地区でも取引がないわけではなく、集計対象から外れているだけの場合があります。

町名別の水準がつかめたら、次は自分の物件の個別条件に目を向ける段階です。同じ町名の中でも、築年数、専有面積、階数、方角、駅からの徒歩分数、管理費・修繕積立金の水準、大規模修繕の実施状況などによって評価は変わります。とくに管理組合の状態や修繕積立金の積み立て状況は、購入検討者が重視する項目のひとつです。手元に管理規約や長期修繕計画、直近の総会議事録があるか確認しておくと、話が進んだときに落ち着いて対応できます。

税金の扱いも早めに整理しておきたい点です。居住用財産の売却や相続で取得した不動産の売却には、それぞれ適用条件のある特例が設けられている場合があります。適用できるかどうかは所有期間、居住実態、取得の経緯、他の特例との併用可否など個別の事情によって異なりますので、税理士や税務署に確認するのが確実です。

実際の査定や売却の手続きは、宅地建物取引業の免許を持つ提携の専門業者が行います。この記事でつかんだ町名別の水準は、査定額の説明を受けるときに「なぜその金額なのか」を尋ねる材料として使えます。複数の業者から話を聞き、根拠として示された事例が自分の物件と条件の近いものかどうかを確かめるとよいでしょう。