世田谷区の中古マンション、改装済みと未改装で単価が逆転する理由

表の2つの数字は、方向が逆を向いています。成約価格の中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）は、未改装が5,450万円、改装済みが5,750万円。差は300万円で、改装済みのほうが約5.5%高い水準です。ここだけを見れば「改装済みのほうが高く売れている」と読めます。

ところが㎡単価の中央値は、未改装が1,156,923円/㎡、改装済みが1,000,000円/㎡。差は156,923円/㎡あり、改装済みを基準にすると未改装のほうが約15.7%高い計算になります。1平方メートルあたりに換算すると、順序が入れ替わるわけです。

この2つは矛盾しているのではなく、測っている対象が違います。成約価格は「その物件1件がいくらで売れたか」、㎡単価は「面積1平方メートルあたりいくらか」。同じ集団を別の尺度で見ているだけなので、集まっている物件の面積構成が区分ごとに違えば、順序が逆になることは起こり得ます。

成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、未改装は約47㎡、改装済みは約58㎡という数字が出ます。中央値を中央値で割った値なので、実際の面積の中央値と一致する保証はありませんが、改装済みの区分のほうが広めの住戸に寄っている可能性を示す手がかりになります。

一般に、同じエリア内では広い住戸ほど㎡単価が下がりやすく、総額は上がりやすい傾向が語られます。広さが増えるほど買える人の数が限られる一方、総額としては大きくなるためです。この関係が働いているとすれば、改装済み区分で総額が高く単価が低い、という今回の結果と方向は一致します。

つまりこの表からは、「改装したから単価が下がった」とも「改装したから総額が上がった」とも断定できません。改装の有無という切り口には、面積や築年数、立地といった別の要素が同時に混ざり込んでいるからです。判断するには、改装の有無以外の条件をそろえた比較が必要になります。

まず手元の資料で、専有面積と改装の履歴を確認します。売買契約書、登記事項証明書、管理規約や重要事項に関する書類、リフォーム時の工事請負契約書や領収書などが手がかりになります。相続した物件で経緯が分からない場合は、管理会社に工事の届出記録が残っていることがあります。

次に、自分の物件の想定価格を専有面積で割って㎡単価を出し、表の2つの中央値と並べてみます。1,156,923円/㎡と1,000,000円/㎡のどちら側に近いか、あるいはどちらからも離れているかが分かれば、次に何を調べるべきかの見当がつきます。中央値から大きく離れる場合、階数や向き、管理状態、駅からの距離など、この集計に含まれていない条件が効いている可能性があります。

なお、売却前に改装を行うかどうかは、費用と回収見込みのほか、買主層や引き渡し時期の希望によっても判断が変わります。この表は改装工事の費用対効果を測ったものではないため、実際の判断は物件を見た上での個別の検討になります。査定や売却の実務は提携先の専門業者が担う領域で、当サイトは取引の当事者や媒介者にはなりません。

この表が示しているのは、2025年第1四半期〜2026年第1四半期に世田谷区で成約した中古マンション等694件を改装の有無で2つに分けたときの、件数と2種類の中央値だけです。未改装370件・改装済み324件という件数のバランスは比較の土台としては悪くありませんが、それぞれの区分の中の分布のばらつきや、面積帯ごとの内訳までは読み取れません。

また、成約データは実際に売れた取引の記録なので、売り出したものの成約に至らなかった物件は含まれません。改装の有無の判定基準や記録の粒度も取引ごとに差があり得ます。中央値は極端な取引に引っ張られにくい指標ですが、区分の中身の違いまで打ち消してくれるわけではありません。

売却にともなう税金や特例の扱い、相続した物件の名義や取得費の考え方などは、個別の事情により異なる場合があります。譲渡所得の計算や必要書類については税務署や税理士、登記や共有名義の整理については司法書士や弁護士など、それぞれの専門家に確認するのが確実です。