世田谷区の中古マンション、町名別に㎡単価と成約価格を47地区で比較

まず面積の影響を除いた比較軸として、㎡単価（成約価格を専有面積で割った値）の中央値を見ます。中央値とは、価格順に並べたときの真ん中の値で、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい指標です。47地区のうちもっとも高いのは玉川の1,851,648円/㎡、もっとも低いのは宮坂の680,000円/㎡でした。差は約2.7倍です。上位には代沢1,589,474円/㎡、桜新町1,490,000円/㎡、桜上水1,411,765円/㎡、奥沢1,320,000円/㎡、駒沢1,306,666円/㎡が続きます。

下位側は宮坂に続いて鎌田753,846円/㎡、玉堤755,556円/㎡、南烏山760,000円/㎡、北烏山775,000円/㎡、上北沢800,000円/㎡、上祖師谷800,000円/㎡という並びです。同じ世田谷区の中古マンションでも、1㎡あたりで見た水準は町ごとにこれだけ違います。「世田谷区だからこのくらい」という感覚で総額を決めてしまうと、自分の町の実際の水準と大きくずれることがあり得ます。

注意したいのは、この数字が町名だけで決まっているわけではないことです。各地区の中央値には、駅からの距離、築年数、住戸の階数や向き、管理状態などが異なる取引がまとめて含まれています。表の値は「その町で実際に成立した取引の真ん中」であって、個々の物件の評価額ではありません。自分の物件が中央値より上か下かは、こうした条件を一つずつ突き合わせて初めて見えてきます。

次に成約価格の中央値を見ると、玉川の13,500万円から上北沢の3,300万円まで、約4.1倍の幅があります。桜上水11,000万円、駒沢8,550万円、弦巻8,500万円、深沢8,500万円、中町8,450万円と続き、下位側は上北斗ではなく上北沢3,300万円、南烏山3,600万円、宮坂3,600万円、北烏山4,100万円、松原4,200万円という並びです。ここで単価の順位と見比べると、順番がきれいに一致しないことに気づきます。

分かりやすいのは、㎡単価の中央値がちょうど1,200,000円/㎡で並ぶ4地区です。弦巻・三軒茶屋・池尻・北沢はいずれも1,200,000円/㎡ですが、成約価格の中央値は弦巻8,500万円、池尻6,800万円、北沢5,900万円、三軒茶屋5,600万円と分かれます。単価が同じで総額が違うのは、取引されている住戸の広さの構成が違うという読み方が自然です。中央値同士を割った参考値をとると、弦巻は約71㎡、三軒茶屋は約47㎡に相当します（同一物件の平均面積ではなく、あくまで規模感の目安です）。

逆方向の例もあります。松原は㎡単価1,156,923円/㎡と全体でも高い方にありながら成約価格の中央値は4,200万円で、参考値では約36㎡相当。代沢も1,589,474円/㎡で単価は上位ですが総額は6,300万円、約40㎡相当です。一方で上祖師谷は800,000円/㎡と単価は低い方ながら総額5,700万円で約71㎡相当、岡本は927,206円/㎡で7,450万円、約80㎡相当になります。売る側から見れば、比べるべき事例が「同じ町の物件」ではなく「同じ町で同じくらいの広さの物件」だということです。

集計対象は47地区・合計2,688件ですが、内訳は均等ではありません。弦巻129件、等々力112件、松原110件、南烏山101件と100件を超える地区がある一方、代沢20件、上祖師谷23件、宮坂24件、岡本26件、野毛27件、桜28件のように20件台の地区もあります。この集計は2025年第1四半期から2026年第1四半期までの5四半期分をまとめたものなので、20件台という水準は、その町で成立した取引そのものが少ないことを意味します。

件数が少ない地区の中央値は、数件の取引が入れ替わるだけで上下しやすくなります。たとえば代沢の1,589,474円/㎡という高い単価も、20件という母数の上に立った真ん中の値です。この値を「その町の確定した相場」と受け取るより、「20件のうちの真ん中がここだった」と幅を持って受け取るほうが実態に近いでしょう。

件数の少ない町の物件を売ろうとしている場合は、その町の行だけを見て判断せず、隣接する町の数字や、区全体の並びの中での位置も一緒に確認するのが現実的です。逆に件数の多い町では、同じ町の中で条件の近い事例を探しやすく、築年数や広さで絞り込んだ比較が成り立ちやすくなります。

まず自分の物件がある町の行を見て、㎡単価の中央値に自分の専有面積を掛けてみると、その町の真ん中あたりの水準に対して自分の物件がどの規模感に当たるかが分かります。ただしこれは出発点で、そこから駅距離、築年数、階数や向き、管理費・修繕積立金の状況、リフォーム履歴といった条件で上下します。表の数字は「どの帯を見て話を始めるか」を決めるためのものと考えてください。

次の段階として、同じ町・同じくらいの広さ・近い築年帯の取引に絞って調べ直すと、比較の精度が上がります。売却の実務は提携の専門業者が行いますので、複数社の査定を取り、それぞれが根拠として挙げる事例が自分の物件と条件の近いものかどうかを確認するとよいでしょう。

相続で取得した物件、離婚に伴う財産分与、長く空室になっている住戸などでは、価格の話とは別に、名義や税金の取り扱いが関わってくる場合があります。取得費や特別控除の適用可否、共有名義の扱いなどは個別の事情により異なりますので、税理士や司法書士など専門家に確認することをおすすめします。