世田谷区の中古マンション、築年数で㎡単価はどこまで変わるか

㎡単価の中央値（価格順に並べたときの真ん中の値。極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい指標です）を新しい順に並べると、2021年以降が1,680,000円/㎡、2011〜2020年が1,333,333円/㎡、2001〜2010年が1,175,000円/㎡、1991〜2000年が1,051,666円/㎡、1981〜1990年が800,000円/㎡、1980年以前が723,077円/㎡です。例外なく、築年帯が古くなるほど単価が下がる並びになっています。

下がり方の幅は均等ではありません。2021年以降から2011〜2020年へは約21%、2011〜2020年から2001〜2010年へは約12%、2001〜2010年から1991〜2000年へは約10%と一桁台後半〜二桁前半で推移しますが、1991〜2000年から1981〜1990年へは約24%と落差が大きくなります。その後、1981〜1990年から1980年以前へは約10%です。つまり単価の段差がいちばん大きいのは、1990年と1991年の境目にあたる部分でした。

なお、これは築年数だけで単価が決まるという意味ではありません。世田谷区は駅からの距離や路線、住環境の差が大きいエリアで、同じ築年帯の中にも幅があります。表の数字は「その築年帯の真ん中はどこか」を示すもので、個別の物件の評価はここから上下に振れます。

成約価格の中央値は、2021年以降10,000万円、2011〜2020年8,800万円、2001〜2010年8,100万円、1991〜2000年6,500万円、1981〜1990年3,900万円、1980年以前3,800万円です。2001〜2010年から1991〜2000年へは1,600万円（約20%）の差ですが、1991〜2000年から1981〜1990年へは2,600万円（約40%）と一段大きく落ちます。

もうひとつ目を引くのは、1981〜1990年（3,900万円）と1980年以前（3,800万円）がわずか100万円差で並んでいる点です。㎡単価では800,000円/㎡と723,077円/㎡で約10%の開きがあるため、成約価格が近いのは取引された住戸の面積の差が影響している可能性があります。実際、成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、1981〜1990年は約49㎡、1980年以前は約53㎡にあたります。これは中央値同士を割った目安の値で、実際の平均面積とは一致しませんが、区分ごとに取引される広さの傾向が違うことは読み取れます。

売却を考える立場では、「同じ築40年前後でも価格帯としては1つのゾーンにまとまっている」という見方ができます。1990年以前の2区分については、築年数の細かい違いより、面積・階数・管理状況・修繕の履歴といった個別要素のほうが結果に効いてくる場面が多くなります。

件数は2001〜2010年が663件で最多、次に2011〜2020年558件、1980年以前537件、1991〜2000年480件、1981〜1990年451件と続き、2021年以降が117件です。上位5区分は451〜663件の範囲に収まっており、極端に薄い区分はありません。売却時に「似た条件の取引がどれくらいあるか」という観点では、1980年以前から2011〜2020年までの築年帯は比較材料を集めやすいゾーンといえます。

一方で1980年以前537件・1981〜1990年451件・1991〜2000年480件を合計すると1,468件となり、全体2,806件の過半数を占めます。世田谷区の中古マンション市場で動いているのは、2000年以前に建てられた物件が半分以上だということです。築年数が古いことが、そのまま「売りにくい」を意味するわけではないことが、この件数の分布から分かります。

逆に2021年以降は117件で、全体の約4%にとどまります。㎡単価1,680,000円/㎡・成約価格10,000万円という最も高い水準を示していますが、母数が小さいぶん、少数の取引の影響を受けやすくなります。この区分に該当する物件をお持ちの場合は、表の中央値をそのまま当てはめるより、同じ建物・近隣の同時期竣工物件の個別事例まで下りて確認するほうが実態に近づきます。

まずやることは、自分の物件の竣工年から該当する築年帯を特定し、その区分の㎡単価の中央値に専有面積を掛けてみることです。たとえば1991〜2000年の区分なら1,051,666円/㎡が目安になります。これで出るのは「その築年帯の真ん中の物件だったら」という粗い当たりで、正確な査定額ではありません。ただ、成約価格の中央値と並べて見ることで、自分の物件がその区分の中で面積的に大きいのか小さいのかも掴めます。

次に見るべきは、表に含まれていない個別要素です。最寄駅からの距離、方角と階数、専有部分のリフォーム履歴、管理費・修繕積立金の水準、長期修繕計画と大規模修繕の実施状況、そして旧耐震基準に該当するかどうか。1980年以前や1981〜1990年の区分では、住宅ローンの利用可否や税制上の取り扱いが物件の条件によって変わる場合があり、買い手の層にも影響します。制度の適用は個別の事情によって異なるため、税理士や金融機関、専門業者に確認してください。

そのうえで、実際の売却価格を出す作業は査定になります。当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。この記事の役割は、査定額の説明を受けたときに「その数字が世田谷区のどのあたりに位置するのか」を自分で照らし合わせられる状態をつくることです。複数の見立てを聞き比べる際の物差しとして使ってください。