世田谷区の中古マンションを面積別に見る｜㎡単価と成約価格の中央値

表を単価の順に並べ替えると、60〜80㎡の1,157,143円/㎡が最も高く、次に80〜100㎡の1,088,194円/㎡、100〜150㎡の1,040,000円/㎡、40〜60㎡の950,000円/㎡、そして40㎡未満の866,667円/㎡と続きます。「狭い部屋ほど㎡単価は高くなる」と説明されることもありますが、世田谷区のこの期間のデータでは、そうした形にはなっていません。単価の頂点は60〜80㎡にあり、そこから小さい側にも大きい側にも下がっていきます。

差の大きさを見ると、60〜80㎡と40㎡未満の間は約29万円/㎡で、比率にすると約1.34倍です。一方で60〜80㎡と80〜100㎡の差は約7万円/㎡（約6%）、100〜150㎡との差は約12万円/㎡（約10%）にとどまります。つまり単価のばらつきは、広い側よりも狭い側で大きく開いています。

ここで使っている中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）は、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい指標です。とはいえ、同じ面積区分の中にも駅からの距離や築年数の違う物件が混ざっています。単価の順位は「その区分の代表値どうしの比較」であって、個別の部屋の評価がそのまま順位どおりになるわけではありません。

成約価格の中央値は、40㎡未満が2,200万円、40〜60㎡が4,500万円、60〜80㎡が7,900万円、80〜100㎡が9,200万円、100〜150㎡が12,000万円です。40㎡未満と60〜80㎡を比べると約3.6倍の開きがあります。単価の差は約1.34倍ですから、価格の開きの大半は単価ではなく面積そのものから来ていることが分かります。

区分をひとつ上がるごとの増え方も一定ではありません。40㎡未満から40〜60㎡へは約2倍、40〜60㎡から60〜80㎡へは約1.8倍と大きく跳ね、60〜80㎡から80〜100㎡へは1,300万円増（約1.16倍）、80〜100㎡から100〜150㎡へは2,800万円増（約1.30倍）です。区分の幅の取り方も影響しますが、広い側では単価が下がるため、面積が増えた分がそのまま価格に乗るわけではありません。

売却を考えるとき、この二つの数字は役割が違います。成約価格の中央値は「同じくらいの広さの部屋が、いくらで取引されているか」の目安になります。㎡単価の中央値は、自分の専有面積を掛けることで概算の位置を出すのに使えます。どちらも中央値なので、自分の物件がその区分の上寄りか下寄りかは、この表だけでは分かりません。

件数を見ると、60〜80㎡が1,034件で全体2,811件の約37%を占め、次に40〜60㎡の702件（約25%）が続きます。この2区分だけで6割を超え、世田谷区の中古マンション取引の中心がこの広さにあることが分かります。40㎡未満は495件（約18%）、80〜100㎡は440件（約16%）、100〜150㎡は140件（約5%）です。

件数の多い区分では、比較対象になる取引が多く、価格の目安を立てやすい状況にあります。逆に100〜150㎡のように140件しかない区分では、中央値の背後にある取引の幅が広く、同じ広さでも条件によって結果が大きく変わりうることを前提に見ておく必要があります。件数が少ないことは需要の有無を示すものではなく、あくまで「参照できるデータの厚み」の問題です。

なお、成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、各区分でおおよそ25㎡台、47㎡台、68㎡台、84㎡台、115㎡台という値になります。二つの中央値は別々に求めた値なので厳密な平均面積ではありませんが、各区分の重心がどのあたりにあるかの目安にはなります。自分の部屋が区分の下限に近いか上限に近いかで、同じ区分内でも位置づけは変わります。

まず自分の物件の専有面積を登記事項証明書やマンションの管理規約、購入時の契約書で確認し、どの区分に入るかを特定します。区分が分かれば、その区分の㎡単価の中央値に面積を掛けた概算と、成約価格の中央値の二つを並べて、おおまかな位置を掴めます。境界（60㎡や80㎡など）の近くにある場合は、隣接する二つの区分の数字を両方見ておくと幅が分かります。

次に、面積以外の軸で自分の物件を絞り込みます。同じ面積でも、最寄り駅からの距離、築年数、階数や向き、管理状況によって評価は変わります。面積で切った表は出発点であり、そこから築年帯や地域を絞ったデータを見ていくことで、より自分の物件に近い水準に寄せられます。

売却の進め方は事情によって変わります。相続で取得した場合は名義や相続登記の状況、住み替えなら次の住まいとの時期の調整、共有名義なら他の名義人との合意など、価格以外に整理すべき論点があります。税金の扱いも個別の事情により異なる場合がありますので、具体的な金額の見立てや税務の判断は、査定を行う提携の専門業者や税理士など専門家に確認してください。