世田谷区の戸建てを用途地域別に見る 単価と価格の中央値1,181件

表の㎡単価の中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）を並べると、第１種低層住居専用地域が950,000円/㎡、第１種中高層住居専用地域が1,080,000円/㎡、第１種住居地域が1,263,158円/㎡、近隣商業地域が1,653,334円/㎡です。低層住居専用地域を基準にすると、中高層住居専用地域は約1.14倍、第１種住居地域は約1.33倍、近隣商業地域は約1.74倍という並びになります。

用途地域は、その土地に建てられる建物の用途や規模の制限を定める都市計画上の区分です。一般に、住居専用の性格が強い区分ほど制限が細かく、商業系に近づくほど建てられる用途や規模の幅が広がります。土地1㎡あたりで実現できる使い方の幅が違えば、㎡単価に差が出るのは自然な結果と言えます。ただしこの表が示しているのは単価の水準差そのものであり、制限の内容と単価の関係を数値で結びつけるところまでは示していません。

注意したいのは、この㎡単価が敷地（土地）面積で割った値だという点です。マンションの専有面積ベースの単価とは意味が違うため、区内のマンション単価と直接比べても自分の戸建ての評価には結びつきません。比べるなら、同じ戸建て・同じ敷地面積ベースの数字同士で見ることになります。

成約価格の中央値を見ると、第１種低層住居専用地域が9,800万円、第１種中高層住居専用地域が8,300万円、第１種住居地域が8,800万円、近隣商業地域が11,500万円です。㎡単価では最も低かった低層住居専用地域が、総額の中央値では中高層住居専用地域を1,500万円（約18%）、第１種住居地域を1,000万円（約11%）上回っています。単価の順位と総額の順位が一致していません。

この入れ替わりは、取引されている敷地の広さが区分ごとに違うことを示唆します。参考として成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、第１種低層住居専用地域は約103㎡、第１種中高層住居専用地域は約77㎡、第１種住居地域と近隣商業地域はいずれも約70㎡という計算になります。ただしこれは中央値同士の割り算であり、実際の敷地面積の中央値そのものではないため、あくまで大きさの傾向をつかむための目安として扱ってください。

売却の場面で意味を持つのは、単価と面積のどちらか一方ではなく両方です。単価の高い区分でも敷地が小さければ総額は伸びず、単価が相対的に低い区分でも敷地が広ければ総額は上がります。自分の物件を位置づけるときは、まず「用途地域」と「敷地面積」の2つを手元の資料で確認するのが出発点になります。

1,181件の内訳は、第１種低層住居専用地域793件（約67%）、第１種中高層住居専用地域217件（約18%）、第１種住居地域109件（約9%）、近隣商業地域62件（約5%）です。低層住居専用地域が全体の3分の2を占め、近隣商業地域は793件に対して約13分の1の件数にとどまります。

件数が多い区分では、似た条件の取引を探しやすく、中央値も比較の目安として使いやすくなります。一方、近隣商業地域の62件のように件数が限られる区分では、区内でも立地や道路条件のばらつきが中央値に与える影響が相対的に大きくなります。この表の近隣商業地域の11,500万円という中央値は、そうした前提で「62件の真ん中」として読むのが妥当です。

なお、ここでの件数は集計対象期間に取引価格情報として公表された件数であり、世田谷区で売り出された物件の総数ではありません。件数の多寡は、その区分の物件が多いかどうかだけでなく、公表データの範囲にも左右されます。

最初に確認するのは、自分の土地がどの用途地域にあるかです。世田谷区の都市計画情報（区の窓口やウェブの都市計画図）で調べられ、購入時の重要事項説明書や登記関係の書類が残っていれば、そこに記載されている場合もあります。用途地域が分かれば、この表のどの行を目安にするかが決まります。

次に、登記簿や測量図で敷地面積を確認します。用途地域の行の㎡単価の中央値に自分の敷地面積を掛ければ、その区分の真ん中の水準に自分の面積を当てはめた場合のおおよその位置が見えます。ただし実際の評価は、駅からの距離、前面道路の幅や接道の状況、土地の形、建物の築年や状態などで動きます。この表はそうした条件の違いをまとめて含んだ中央値なので、あくまで出発点の目安です。

その先の具体的な金額は、物件を見た専門業者の査定で確認することになります。当サイトは宅地建物取引業を行わないため、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。相続や住み替え、空き家など事情によって税や手続きの取り扱いが変わる場合があり、譲渡所得や特例の適用は個別の事情により異なりますので、税務・法務の判断は税理士や司法書士などの専門家に確認してください。