大田区の中古マンション、RCとSRCで㎡単価の中央値が約24%違う

RCは鉄筋コンクリート造、SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造の略で、いずれもマンションで一般的な構造です。今回の集計では、㎡単価（成約価格を専有面積で割った値）の中央値がRCで946,061円/㎡、SRCで720,000円/㎡でした。差は226,061円/㎡です。比率で見ると、SRCはRCの約76%、言い換えればRCはSRCの約1.31倍の水準にあります。同じ大田区の中古マンションでも、面積あたりの価格という尺度では構造の区分によってはっきりした違いが表れています。

この差を面積に当てはめると規模感が見えます。仮に60㎡の住戸で計算すると、226,061円/㎡×60㎡で約1,356万円の開きになります。これはあくまで「表の中央値をそのまま同じ面積に掛け合わせた場合の計算上の差」であり、実際の個々の取引がこの通りになるという意味ではありません。ただ、単価の中央値の差が総額に換算すると小さくない金額になることは押さえておく価値があります。

成約価格の中央値を見ると、RCが3,900万円、SRCが3,700万円です。差は200万円で、RCを基準にすると約5%にすぎません。㎡単価では約24%離れていたのに、総額ではぐっと近づいている。この食い違いは、二つの区分で取引されている住戸の面積の傾向が違うことを示唆します。

中央値同士を割って確かめると、RCは3,900万円÷946,061円/㎡で約41㎡、SRCは3,700万円÷720,000円/㎡で約51㎡に相当します。中央値の割り算なので実際の面積の中央値と一致するわけではありませんが、SRCの区分には相対的に広めの住戸が多く含まれている可能性が読み取れます。SRCは規模の大きい建物や高層の建物で採用されることが多い構造で、そうした建物の住戸構成が数字に反映されていると考えられます。

売主の立場では、この二つの指標を混ぜないことが大切です。総額の中央値だけを見て「構造による差はほとんどない」と受け取ると、面積あたりの評価の違いを見落とします。逆に単価の差だけを見て「自分の物件は不利だ」と考えると、住戸が広ければ総額では近い水準に届きうる、という部分を見落とします。

件数はRCが2,044件、SRCが525件です。合計2,569件のうちRCが約80%、SRCが約20%を占め、RCはSRCの約3.9倍の成約件数になります。大田区の中古マンション取引の大半がRCで動いていることが分かります。

この偏りは、価格を検討するときの材料の多さにも関わります。事例が多い区分では、条件の近い取引を見つけやすくなります。とはいえSRCも525件の成約があり、比較する手がかりが乏しいという水準ではありません。件数の少なさは「相場が読めない」ことを意味するのではなく、条件をあまり細かく絞りすぎると母数が薄くなる、という注意点として捉えるのが実際的です。

最初にすることは、自分のマンションの構造がRCかSRCかを確かめることです。登記事項証明書の建物の表示にある構造の欄、購入時の重要事項説明書やパンフレット、管理組合の長期修繕計画などの資料に記載があることが多いです。次に専有面積を確認し、想定している価格を面積で割って㎡単価に直します。その数字を表の中央値と並べれば、自分の物件が中央値より上か下かという当たりがつきます。

ただし、この表が示しているのは建物構造という一つの軸だけです。同じ構造でも、駅からの距離、所在階、方位、築年、管理や修繕の状況、リフォームの履歴などによって評価は変わります。中央値は真ん中の値であって「その価格で売れる保証」ではありません。実際の査定や売却の手続きは提携する専門の不動産会社が行いますので、構造・面積・階数などの基本情報を手元に揃えたうえで相談するのが効率的です。

なお、売却に伴う税金や、相続で取得した不動産の扱いは、取得の経緯や所有期間、居住していたかどうかなどの個別事情によって結論が変わる場合があります。判断は税理士など専門家に確認してください。