大田区の中古マンション、改装済みと未改装で㎡単価が逆転する914件

表を上から順に見ていくと、まず件数の偏りが目に入ります。未改装583件に対して改装済み331件で、全914件のうち約64%が未改装です。つまり大田区の中古マンションでは、内装に手を入れないまま取引される物件のほうが数として多いという状況です。

次に成約価格の中央値です。未改装2,900万円、改装済み4,300万円で、差は1,400万円。倍率にすると約1.48倍で、改装済みのほうがはっきり高い総額で成約しています。ところが㎡単価の中央値を見ると、未改装1,030,769円/㎡、改装済み860,000円/㎡と順序が入れ替わります。改装済みは未改装より約17%低い単価です。

同じデータから、総額では改装済みが上、単価では未改装が上という結果が同時に出ているわけです。この2つは矛盾しているわけではなく、それぞれ違うものを測っています。総額は「その物件全体がいくらで売れたか」、㎡単価は「広さ1㎡分あたりいくらか」です。順位が逆転するときは、2つの区分に含まれる物件の性質そのものが違っている可能性を考える必要があります。

成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、未改装は約28㎡、改装済みは約50㎡という数字が出ます。中央値同士の割り算なので実際の面積の中央値と一致するとは限りませんが、2つの区分がおおよそ違う広さ帯に集まっていることを示す目安にはなります。

一般に、マンションの単価は狭い住戸ほど高く出やすい傾向があります。玄関・水回り・設備といった、面積に比例しない部分のコストや価値が、狭い住戸では1㎡あたりに強く効いてくるためです。ワンルームや1K規模の住戸が多く含まれる区分では、㎡単価の中央値が押し上げられやすくなります。

そう考えると、未改装583件には投資用や単身向けの小規模住戸が相対的に多く含まれ、改装済み331件にはファミリー向けの広い住戸が多く含まれている、という構図が想定できます。この場合、㎡単価の差は「改装したかどうか」ではなく「どんな広さの住戸が集まっているか」を反映している部分が大きい、と読むのが自然です。表の数字は、改装の効果そのものを取り出したものではないという点を押さえておいてください。

まず確認したいのは専有面積です。手元の物件が20㎡台なのか50㎡前後なのかで、この表のどちらの区分に近い性質を持つかが変わります。登記事項証明書やマンションの売買契約書、管理規約に付いている図面などで専有面積を確認し、成約価格の中央値ではなく㎡単価の側で当てはめてみると、水準感を掴みやすくなります。

次に、改装をしてから売るかどうかの判断です。この表から言えるのは「改装済みの区分の成約価格中央値が高い」という事実までで、改装費用を投じた分がそのまま価格に上乗せされるという結論は導けません。工事費、工事期間中の維持費、買主の好みと合わない仕上げになるリスクなど、数字に表れない要素が絡みます。判断材料としては、改装せずそのまま売る場合の想定価格と、改装後の想定価格から費用を引いた金額を並べて比べる形が現実的です。

なお当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。この記事は公開データの読み方を整理するもので、個別の物件についての価格の見立てではありません。実際の売却方針は、物件の状態を見た専門業者と相談しながら決めてください。

取引価格情報は、実際に成約した取引を集めたものです。したがって「売り出したが売れなかった価格」は含まれません。売出価格の水準や、成約までにかかった期間はこの表からは分かりません。また改装の有無はデータ上の区分であり、どの範囲をどの程度手を入れたのかという内容の違いは区別されていません。

立地についても、大田区全体をひとまとめにした集計です。区内には最寄り駅や利便性の異なるエリアが含まれ、同じ広さ・同じ改装の状態でも地域差が生じます。914件という件数は傾向を見るには十分ですが、区全体の中央値がそのまま特定の物件に当てはまるとは限りません。

税金についても触れておくと、居住用財産の売却には一定の特例が設けられている場合があり、相続した不動産では取得費や取得時期の扱いが個別の事情により異なります。適用の可否は要件次第なので、税理士や税務署に確認するのが確実です。