大田区の中古マンション、築年数で㎡単価はどう変わるか

まず㎡単価（成約価格を専有部分の面積で割った値）の中央値を、新しい区分から並べてみます。2021年以降が1,400,000円/㎡、2011〜2020年が1,100,000円/㎡、2001〜2010年が960,000円/㎡、1991〜2000年が830,769円/㎡、1981〜1990年が657,143円/㎡、1980年以前が600,000円/㎡。例外なく、新しい区分ほど高い順に並んでいます。大田区の中古マンションについては、㎡単価という物差しで見る限り、築年数が価格水準にそのまま反映されていると読めます。

下がり方の幅は区分ごとに違います。2021年以降から2011〜2020年への差は300,000円/㎡で約21%、1991〜2000年から1981〜1990年への差は173,626円/㎡で約21%と大きい一方、2011〜2020年から2001〜2010年、2001〜2010年から1991〜2000年はいずれも約13%の下落にとどまります。さらに1981〜1990年から1980年以前は57,143円/㎡、約9%と最も緩やかです。新築に近い時期と、1990年前後をまたぐところで段差が大きく、古い区分どうしでは差が縮まっている形です。

この「古い区分どうしの差が小さい」という点は、築年数がかなり経った物件を持っている方には意味があります。年が1年増えるごとに単価が同じペースで下がり続けるわけではなく、ある水準からは築年数以外の要素のほうが効いてくる、という見方ができます。ただしこれはあくまでこの期間・この地域の中央値が示す傾向であり、将来も同じ形になると保証するものではありません。

次に成約価格の中央値を見ると、様子が変わります。最も高いのは1991〜2000年の4,800万円、次いで2001〜2010年の4,500万円、2021年以降が4,000万円、2011〜2020年が3,900万円、1981〜1990年が3,600万円、1980年以前が2,800万円です。㎡単価が最も高い2021年以降が総額では3番目、㎡単価が2番目に高い2011〜2020年に至っては下から3番目という結果になっています。

理由は面積です。㎡単価と総額の中央値どうしを割って広さの目安を出すと（中央値どうしの割り算なので実際の平均面積そのものではありません）、2021年以降と2011〜2020年は他の区分より小さめ、1991〜2000年や1981〜1990年は大きめという方向が見えます。単価の高い新しい住戸には単身・二人世帯向けのコンパクトな間取りが多く、1990年代以前には広めの住戸が一定数含まれる、といった構成の違いが総額の順位を入れ替えていると考えられます。

売却を考えるとき、この違いは実務的です。「築年数が新しい区分の総額中央値より自分の物件が高い／低い」といった比べ方は、面積が揃っていないと意味を持ちにくくなります。自分の物件の位置を掴むには、まず専有面積で割った㎡単価に直し、同じ築年数の区分の㎡単価中央値と並べるほうが、ずれの少ない見方になります。

件数を見ると、2011〜2020年が668件、2001〜2010年が643件と突出しており、この2区分で全体2,609件の約半数を占めます。続いて1991〜2000年が429件、1980年以前が389件、1981〜1990年が373件。最も少ないのは2021年以降の107件で、全体の約4%です。大田区で実際に動いている中古マンションの中心は、2000年代から2010年代に竣工した層だと分かります。

件数が多い区分は、買う側から見れば選択肢が多く、売る側から見れば比較対象が多いということです。似た条件の住戸が同時期に複数出ていれば、価格の付け方は周囲との相対で決まりやすくなります。逆に2021年以降のように107件と件数が薄い区分では、中央値そのものが少数の取引の影響を受けやすく、幅を持って見る必要があります。

1980年以前の389件と1981〜1990年の373件を合わせると762件で、全体の約3割にあたります。築年数が経った物件でも取引そのものは相応の数がある、という点は押さえておいてよいでしょう。なお1981年6月以降に建築確認を受けた建物は現在の耐震基準の対象となるため、1980年以前の区分にはそれ以前の基準で建てられた建物が含まれる場合があります。自分の物件がどちらに当たるかは、建築確認の時期で確認することになります。

まず手元で確認できるのは、竣工年と専有面積、そして直近の想定価格帯です。この表の区分に自分の物件を当てはめ、想定額を専有面積で割った㎡単価を、同じ区分の中央値と並べてみてください。中央値より上か下かが分かれば、そのずれがどこから来ているのか（駅からの距離、階数や向き、リフォームの有無、管理状態など）を考える出発点になります。この表は築年数という一つの軸で切ったものなので、それ以外の条件は含まれていない点に注意してください。

次に、数字には出てこない書類を揃えておくと話が早くなります。管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の残高や過去の大規模修繕の履歴、総会議事録など、マンションの管理状態を示す資料は、築年数が経った物件ほど評価に関わってきます。所有関係や境界、相続が絡む場合の名義の状況も、早めに確認しておくと後の手続きがスムーズです。

そのうえで、実際の価格の見立ては提携の専門業者による査定で確認してください。当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は不動産会社が担います。また、譲渡所得や各種の特例など税務にかかわる点は、所有期間や取得費の資料、居住の状況によって扱いが変わる場合があります。個別の事情により結論が異なりますので、最終的な判断は税理士や不動産会社などの専門家に確認することをおすすめします。