大田区の中古マンション、面積帯別の㎡単価と成約価格を2,615件で読む
公開日: 2026-08-20
「うちの広さだと、大田区ではどのくらいで売れているのか」を知りたいとき、平均値をひとつ見ても手がかりになりません。面積が違えば総額は当然違い、1㎡あたりの値段も面積帯ごとに動くからです。この記事では、大田区の中古マンション等の成約データ2,615件を面積帯で5つに分け、件数・㎡単価の中央値・成約価格の中央値を並べます。読み終わったときに、自分の物件がどの区分に属し、その区分の真ん中がいくらで、次に何を調べればよいかが分かる状態を目指します。
データ：大田区の中古マンションを面積で見る
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格情報）から、大田区の中古マンション等について2025年第1四半期〜2026年第1四半期の取引を抽出し、専有面積の区分ごとに件数・㎡単価の中央値・成約価格の中央値を集計しました。件数が少ない区分は除いています。
| 面積 | 取引件数 | ㎡単価の中央値 | 成約価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 40㎡未満 | 1,061 | 1,040,000円/㎡ | 2,300万円 |
| 40〜60㎡ | 617 | 755,556円/㎡ | 3,700万円 |
| 60〜80㎡ | 842 | 883,333円/㎡ | 5,800万円 |
| 80〜100㎡ | 228 | 855,728円/㎡ | 7,250万円 |
| 100〜150㎡ | 48 | 774,616円/㎡ | 8,700万円 |
- 成約価格の中央値は、40㎡未満の2,300万円から100〜150㎡の8,700万円まで並び、上下で約3.8倍の開きがあります。一方で㎡単価の中央値は750,000円/㎡〜1,036,666円/㎡の範囲に収まり、こちらの幅は約1.38倍です。総額の差の大部分は面積そのものの差から来ていると読めます。
- ㎡単価の中央値が最も高いのは40㎡未満の1,036,666円/㎡で、最も低いのは40〜60㎡の750,000円/㎡。その差は約38%です。さらに60〜80㎡は876,923円/㎡で40〜60㎡を約17%上回っており、単価は面積の大きい順にきれいに並んでいません。
- 件数は40㎡未満が952件（全体の約36%）で最多、次に60〜80㎡が810件（約31%）、40〜60㎡が591件（約23%）。60㎡未満だけで1,543件、全体の約59%を占めます。一方80㎡以上は80〜100㎡の218件と100〜150㎡の44件で合計262件、約10%にとどまります。
- 各区分で成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、順に約22㎡、約48㎡、約66㎡、約84㎡、約112㎡になります。40㎡未満は区分の下限寄り、60〜80㎡や80〜100㎡は下限に近い側に真ん中の取引が寄っている、という見方ができます。
※ 大田区の「中古マンション等」のうち、面積が記録されている取引2,796件の集計です。中央値は価格順に並べたときの中央の値で、平均とは違い極端な取引に引っ張られません。件数が25件未満の区分は、数字が安定しないため表に出していません。
対象期間: 2025年 第1四半期〜2026年 第1四半期／集計対象 2,796件。 中央値は、条件に当てはまる取引を価格順に並べたときのちょうど中央の値です。 個別の物件の価格ではなく、確定的な査定額でもありません。
出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格情報）（当サイトが条件で絞り込み集計。加工方法は本文に明記）
総額は面積に沿って上がるが、㎡単価は面積順に並ばない
まず総額を見ます。成約価格の中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）は、40㎡未満が2,300万円、40〜60㎡が3,600万円、60〜80㎡が5,750万円、80〜100㎡が7,200万円、100〜150㎡が8,700万円です。面積帯が上がるごとに順に上がっており、40㎡未満と100〜150㎡では約3.8倍の差があります。売却で手にする金額の桁は、まずここで決まります。
ところが1㎡あたりの値段は同じ順番になりません。㎡単価の中央値は40㎡未満が1,036,666円/㎡と最も高く、次いで60〜80㎡が876,923円/㎡、80〜100㎡が852,632円/㎡、100〜150㎡が774,616円/㎡、そして最も低いのが40〜60㎡の750,000円/㎡です。40〜60㎡だけが並びから外れて下に落ち、その上の60〜80㎡が約17%高い単価になっています。
この上下の幅は750,000円/㎡から1,036,666円/㎡まで、約1.38倍です。総額の約3.8倍という差に比べればずいぶん小さい。つまり「面積が大きいほど1㎡が安い／高い」という単純な関係は、この集計では成り立っていません。単価は面積のほかに、立地や築年、階数、管理状況など複数の条件で動きます。面積帯だけで単価を説明しようとすると読み違えます。
- ㎡単価が最も高い区分：40㎡未満（1,036,666円/㎡）
- ㎡単価が最も低い区分：40〜60㎡（750,000円/㎡）
- 総額の中央値が最も高い区分：100〜150㎡（8,700万円）
大田区の取引は60㎡未満に集まり、80㎡以上は約1割
件数の分布も売却を考えるうえで重要です。40㎡未満が952件で全体2,615件の約36%、60〜80㎡が810件で約31%、40〜60㎡が591件で約23%。この3区分で全体の約90%を占めます。80〜100㎡は218件（約8%）、100〜150㎡は44件（約2%）です。
60㎡未満をまとめると1,543件、全体の約59%になります。大田区の中古マンションの取引は、コンパクトな住戸が数の中心だと読めます。件数が多い区分は、同じような条件の物件が比較材料として多く存在するということでもあり、価格の目安を立てやすい側面があります。
逆に100〜150㎡は44件しかありません。この規模になると、同じ面積帯でも間取りや眺望、専用部分の仕様の違いが大きく、中央値の8,700万円という数字も「その周辺に多くの取引が集まっている」という意味には受け取りにくくなります。件数の少ない区分の物件を持っている場合は、区の集計値よりも、同じマンション・近隣の同規模住戸の個別事例を当たるほうが実際的です。
中央値を割り算して、各区分の「真ん中の物件像」に近づける
面積帯は幅を持っています。「60〜80㎡」と言われても、その区分の取引が60㎡側に寄っているのか80㎡側に寄っているのかで、自分の物件との距離感は変わります。手がかりのひとつが、成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ることです。厳密な平均面積ではありませんが、おおよその位置を掴む目安になります。
計算すると、40㎡未満は2,300万円÷1,036,666円/㎡で約22㎡、40〜60㎡は約48㎡、60〜80㎡は約66㎡、80〜100㎡は約84㎡、100〜150㎡は約112㎡です。40㎡未満は区分の上限40㎡よりかなり小さい側に真ん中があり、60〜80㎡と80〜100㎡はいずれも下限寄りです。
この見方を使うと、たとえば75㎡の物件を持っている人は、60〜80㎡の中央値5,750万円をそのまま自分の水準と考えるのではなく、その区分の真ん中（約66㎡）より広い側にいると理解できます。逆に62㎡なら中央値に近い位置です。区分の代表値は、あくまで自分の面積との差を意識しながら使うものです。
- 40㎡未満：約22㎡（中央値2,300万円）
- 40〜60㎡：約48㎡（中央値3,600万円）
- 60〜80㎡：約66㎡（中央値5,750万円）
- 80〜100㎡：約84㎡（中央値7,200万円）
- 100〜150㎡：約112㎡（中央値8,700万円）
自分の物件を当てはめたら、次に確かめておきたいこと
手順としては、まず登記簿や売買契約書、管理規約の別紙などで専有面積を確認し、該当する区分の㎡単価の中央値と成約価格の中央値を見ます。そのうえで、自分の面積が区分の中でどのあたりか（前節の目安との比較）を確かめる。ここまでで、桁と大まかな幅の見当がつきます。なお登記簿上の面積（内法）と販売時のパンフレットの面積（壁芯）は一致しないことがあり、どちらの数字を使っているかは確認しておくと混乱を避けられます。
次に調べるべきは、この集計に含まれていない条件です。築年、駅からの距離、階数と向き、管理費・修繕積立金の水準、大規模修繕の実施状況などは、同じ面積帯の中での価格差につながります。同じマンション内で過去に成約した住戸があれば、それが最も近い比較材料になります。区の集計値は出発点であり、着地点ではありません。
売却の実務では、この面積帯の情報を持って複数の不動産会社に査定を依頼し、根拠として示された比較事例が自分の物件と近いかどうかを見比べるのが現実的です。査定や販売活動は提携する専門業者が担い、当サイトが取引の当事者になることはありません。また、譲渡所得の課税や各種特例の適用は所有期間や居住の実態など個別の事情で異なる場合がありますので、税務は税理士や税務署、権利関係は司法書士や弁護士に確認してください。
よくある質問
- Q. 自分の物件の面積が区分の境目にあります。どちらを見ればよいですか。
- A. 両方を見て挟むのが実務的です。たとえば61㎡なら40〜60㎡（㎡単価の中央値750,000円/㎡、成約価格の中央値3,600万円）と60〜80㎡（876,923円/㎡、5,750万円）の両方を確認します。この2区分は単価で約17%、総額の中央値で2,150万円の差がありますから、境目付近では区分の切り替わりだけで大きく見え方が変わります。実際の評価は面積以外の条件でも動くため、片方に決めつけずに幅として捉えてください。
- Q. ㎡単価の中央値に自分の面積を掛ければ、売れる金額になりますか。
- A. 目安の計算にはなりますが、査定額そのものにはなりません。この集計の㎡単価は各区分の真ん中の値であり、同じ区分の中にもそれより高い取引と低い取引が半分ずつあります。また築年、駅距離、階数、向き、管理状況といった条件はこの表に反映されていません。掛け算で出た数字は「この桁の話をしている」という確認に使い、そこから個別条件で上下する前提で受け止めるのが安全です。
- Q. 40㎡未満の㎡単価が最も高いのはなぜですか。
- A. この集計から読めるのは、40㎡未満の㎡単価の中央値が1,036,666円/㎡で、最も低い40〜60㎡の750,000円/㎡より約38%高いという事実までです。理由は数字には表れていません。一般に、住戸が小さいと玄関や水回りなど面積の割に費用のかかる設備の比重が上がるため、1㎡あたりの単価は高くなりやすいと説明されます。ただしこの表からその因果を確認することはできませんので、あくまで一般的な見方として捉えてください。
- Q. 売却したら税金はどうなりますか。
- A. 売却によって利益が出た場合には譲渡所得として課税の対象になることがあり、所有期間や居住していたかどうか、相続で取得したかなどによって扱いや適用できる特例が異なる場合があります。この記事の集計は成約価格の情報であり、税額を示すものではありません。取得費の資料（購入時の契約書など）が手元にあるかどうかで計算が変わることもあるため、早めに税理士や所轄の税務署に個別の事情を伝えて確認することをおすすめします。
※ 本記事の数字は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を当サイトが条件で絞り込んで集計したものです。中央値は条件に当てはまる取引を価格順に並べたときの中央の値であり、個別の物件の価格でも、確定的な査定額でもありません。当サイトは宅地建物取引業を行いません。実際の売却の手続き・査定は提携する専門業者が行います。税制・法令の適用可否は個別事情により異なりますので、税務署・税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
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