品川区の中古マンション、RCとSRCで㎡単価はどう違うか

まず表の中心となる数字を確認します。㎡単価の中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）は、RCが1,466,667円/㎡、SRCが977,778円/㎡でした。差は約48.9万円/㎡、比率にするとRCがSRCの約1.5倍です。中央値は極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい指標なので、「たまたま高値が1件混ざった」といった影響は受けにくい数字だと考えてよいでしょう。

ここで注意したいのは、この差を「RC構造だから高い、SRC構造だから安い」と単純に読み替えないことです。建物構造は、そのマンションが建てられた時期や規模、立地の条件と結びついて選ばれるものです。したがって表に出た1.5倍という開きは、構造そのものの価値差というより、構造の区分ごとに集まった物件群の性質の違いを反映した結果として受け止めるのが妥当です。

売却を考える立場でこの表を使うなら、まず自分の物件がどちらの区分に入るのかを確認し、その区分の㎡単価の中央値に自分の専有面積を掛けてみる、という使い方が出発点になります。あくまで区分全体の真ん中の水準なので、そこから上にも下にもばらつきがあることを前提にしてください。

成約価格の中央値は、RCが7,500万円、SRCが4,500万円でした。差額は3,000万円、比率ではRCがSRCの約1.7倍です。㎡単価の差が約1.5倍だったのに対し、価格の差はそれより大きくなっています。㎡単価は面積の影響を取り除いた指標ですから、価格の差のほうが大きいということは、単価以外の要素——たとえば取引されている専有面積の水準——も違っている可能性を示しています。

粗い確認として、成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ってみると、RCは約51㎡、SRCは約46㎡に相当します。この計算はそれぞれ別に求めた2つの中央値を組み合わせたものなので、実際の面積の中央値と一致するとは限りません。ただ「RC側でやや広めの取引が多い傾向がありそうだ」という見立てを立てるための手がかりにはなります。

自分の物件を位置づけるときは、価格の中央値だけを見るよりも、㎡単価の中央値と自分の面積を組み合わせて考えたほうが誤差が小さくなります。表の成約価格7,500万円・4,500万円は、あくまで「その区分で取引された物件の真ん中の規模・条件だった場合の金額」として読んでください。

件数を見ると、RCが1,593件、SRCが619件です。合計2,212件のうちRCが約72%、SRCが約28%を占め、RCの取引数はSRCの約2.6倍あります。この偏りは、単に「RCのほうが多い」という事実以上の意味を持ちます。取引事例が多い区分ほど、価格を検討するときに条件の近い事例を見つけやすくなるからです。

逆にSRCの619件は、RCと比べれば少ないものの、それ自体としては中央値を見るのに十分な件数と言えます。ただし、面積帯や築年帯といったより細かい条件で絞り込んでいくと、比較できる事例の数はどうしても減っていきます。細かく切れば切るほど自分の物件に近い数字になる一方で、件数が減って数字が安定しなくなる、という関係があることを知っておくと表の読み方が変わります。

この表は建物構造という1つの軸だけで切ったものです。同じ品川区内でも所在地や最寄駅からの距離、建築時期によって水準は変わりますから、構造別の中央値は「出発点の目安」として扱い、そこから条件を足していく順番で調べるのが現実的です。

構造別の水準を掴んだら、次は自分の物件固有の条件を整理する段階になります。専有面積、間取り、所在階、建築時期、最寄駅からの距離、管理状況や修繕積立金の状況などは、いずれも個別の評価に影響しうる項目です。表の中央値からの上下のずれは、こうした条件の積み上がりとして説明されることが多くなります。

また、売却にあたっては税金や手続きの面でも確認が必要になる場合があります。居住していた住まいを売る場合と相続で取得した住まいを売る場合では、適用を検討できる制度が異なることがありますし、共有名義や相続登記が済んでいないケースでは、売却の前段階で整理が必要になることもあります。こうした点は個別の事情によって扱いが変わりますので、税理士・司法書士などの専門家に確認することをおすすめします。

当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。この記事の役割は、公開されている成約データから読み取れることを整理してお伝えするところまでです。実際の金額の見立ては、物件を確認したうえで専門業者から複数の見解を得て比べるのが確実です。