品川区の中古マンション、間取り別に見る成約価格2,125件

まず件数を見ます。２ＬＤＫが572件で最多、次いで３ＬＤＫ466件、１Ｋ387件、１ＬＤＫ322件。この4区分の合計は1,747件で、全体2,125件の約82%にあたります。品川区の中古マンションの取引は、この4つの区分に集中していることになります。

件数が多いということは、比較できる事例が多いということでもあります。２ＬＤＫや３ＬＤＫのように500件前後の取引がある区分では、同じ間取りの中でも立地・築年数・階数・向きなどで幅が出ますが、その幅を確かめるための材料は揃いやすい状況です。一方、１ＬＤＫ＋Ｓの45件、２ＬＤＫ＋Ｓの41件、３ＤＫの33件は、表に載ってはいるものの件数が限られます。件数の少ない区分の中央値は、数件の取引の影響を受けやすいため、参考値として幅を持って見るほうが安全です。

自分の物件の間取り表記が表のどこに当たるかを確認したら、その区分の件数もあわせて見てください。件数が多い区分なら中央値は目安として使いやすく、少ない区分なら「近い間取りの区分」も並べて見るという読み方になります。

成約価格の中央値だけを並べると、３ＬＤＫ11,000万円 > ２ＬＤＫ＋Ｓ10,000万円 > ２ＬＤＫ9,200万円 > １ＬＤＫ＋Ｓ8,200万円…という順になります。広い間取りほど総額が大きいという、直感どおりの並びです。

ところが㎡単価の中央値で並べ替えると順位が変わります。最上位は２ＬＤＫの1,509,091円/㎡、次が３ＬＤＫの1,466,667円/㎡、３位が２ＬＤＫ＋Ｓの1,411,765円/㎡です。成約価格の中央値で2位だった２ＬＤＫ＋Ｓは、㎡単価では３ＬＤＫを下回ります。さらに３ＤＫは成約価格の中央値4,000万円で２ＤＫ（3,800万円）より高いのに、㎡単価の中央値は666,667円/㎡と２ＤＫの872,727円/㎡を下回ります。

この差が意味するのは、総額の大きさは「面積が広いこと」の結果でもある、ということです。売却価格を考えるときは、「同じ間取り区分の中央値」と「自分の部屋の面積」を掛け合わせて見ると、総額と単価のどちらでずれているのかが分かりやすくなります。ただし㎡単価は同じ区分内でも立地や築年数で動くため、表の値はあくまで真ん中の水準として扱ってください。

表を「Ｌ（リビング）が付く区分」と「付かない区分」で分けて見ると、傾向がはっきりします。㎡単価の中央値が100万円/㎡を超えているのは、２ＬＤＫ、３ＬＤＫ、２ＬＤＫ＋Ｓ、１ＬＤＫ、１Ｋ、１ＬＤＫ＋Ｓ、１ＤＫ（ちょうど1,000,000円/㎡）です。100万円/㎡を下回るのは、１Ｒ 877,500円/㎡、２ＤＫ 872,727円/㎡、３ＤＫ 666,667円/㎡の3区分となっています。

１ＬＤＫの1,357,778円/㎡と１ＤＫの1,000,000円/㎡では約36%の開き、２ＬＤＫの1,509,091円/㎡と２ＤＫの872,727円/㎡では約1.7倍の開きです。間取り表記は物件が建てられた時期の設計思想や登記・広告上の慣行を反映することが多く、ＤＫ表記の住戸は比較的古い時期に供給されたものが含まれやすい、という一般的な傾向が指摘されます。この表は間取りだけで切っているため、築年数や立地の影響は分離されていません。

つまり、間取り区分の差として現れている数字の中には、間取りそのものではなく、築年数や建物の仕様、エリアの違いが混ざっている可能性があります。自分の物件を評価するときは、間取りの中央値を出発点にしつつ、築年帯や所在地で切った別の集計もあわせて確認するのが現実的です。

この表から分かるのは「品川区の中古マンションを間取りで切ると、どのあたりが真ん中か」までです。実際の売却価格は、同じ間取りでも駅からの距離、築年数、階数、方角、管理状態、リフォームの有無などで動きます。表の中央値と自分の想定価格が離れていても、それだけで高い・安いは判断できません。

次の一手としては、同じ地域・同じ種別を別の軸（築年帯、面積帯、最寄駅など）で切った集計を見ること、そして自分の物件の専有面積を確認して該当区分の㎡単価中央値と掛け合わせ、おおよその位置を掴むことが挙げられます。そのうえで、実際の査定は提携の不動産会社など宅地建物取引業の登録を持つ専門業者が行います。当サイトは取引の当事者にも媒介者にもなりません。

なお、売却に伴う税金（譲渡所得の課税や各種の特例）、相続が絡む場合の名義の扱い、共有名義での売却手続きなどは、個別の事情によって取り扱いが異なる場合があります。金額の目安を掴んだあとは、税理士・司法書士などの専門家に確認したうえで進めることをおすすめします。