品川区の中古マンション、町名別に見た㎡単価と成約価格の差

まず単価だけを縦に見ます。㎡単価の中央値が最も高いのは大崎の2,000,000円/㎡です。以下、小山1,709,091円/㎡、上大崎1,600,000円/㎡、西五反田1,538,462円/㎡、東五反田1,511,111円/㎡、北品川1,480,000円/㎡と続きます。一方で低い側は八潮の506,667円/㎡、南大井974,242円/㎡、旗の台980,000円/㎡、西大井1,100,000円/㎡、平塚1,110,000円/㎡です。最高の大崎と最低の八潮の差は約4倍、大崎と南大井の間でも約2.05倍になります。

この幅の大きさは、「品川区の中古マンションの㎡単価はおよそいくら」という一つの数字を自分の物件に当てはめるのが難しいことを意味します。区全体の平均的な水準を頭に置くよりも、自分の物件がどの町にあるかを最初に確認し、その町の行にある数字を出発点にしたほうが、実際の成約に近い感覚が得られます。

なお中央値は価格順に並べたときの真ん中の値なので、その町で極端に高い（あるいは安い）1件があっても大きくは動きません。ただし件数が少ない町では、真ん中の値そのものがどの物件かによって振れやすくなります。件数の列を必ず一緒に見てください。

成約価格の中央値の列を見ると、順位が入れ替わります。最も高いのは大崎の12,000万円、次に東品川9,800万円、小山9,000万円、上大崎8,800万円、東五反田7,900万円、北品川と大井が7,500万円です。ところが東品川の㎡単価中央値は1,428,571円/㎡で、これは単価順では上位ではありません。単価が中位でも価格の中央値が区内2位になるのは、その町で取引されている住戸が相対的に広い傾向にあることを示しています。

逆の例が二葉です。二葉の㎡単価中央値は1,428,571円/㎡で東品川とまったく同じ値ですが、成約価格の中央値は3,300万円、東品川の9,800万円に対して約3分の1です。中延も1,400,000円/㎡で単価は東品川に近いものの、成約価格の中央値は5,000万円です。同じ単価帯の町でも、コンパクトな住戸が中心の町とファミリー向けが中心の町では、成約価格の見え方がまったく変わります。

八潮はもう一つの分かりやすい例です。㎡単価中央値は506,667円/㎡で区内最低ですが、成約価格の中央値は3,800万円で、旗の台の2,600万円や南大井・二葉・西中延・豊町の3,300万円を上回ります。売却を考えるときは、「単価が安い町だから安く売るしかない」と単価だけで判断せず、自分の物件の面積を掛けたときにどの価格帯に入るかを確かめることが大切です。

件数の列は、その町のデータがどれだけ厚いかを示します。南大井282件、西五反田265件、東品川242件、東五反田157件、北品川155件と、上位5町で1,101件、全体2,229件の約49%を占めます。逆に小山台と西品川は各21件、豊町27件、西中延31件、八潮35件と、40件を下回る町も少なくありません。

件数が多い町では、同じ町の中で築年数・面積・階数といった条件の近い事例を探しやすく、査定の根拠も比較しやすくなります。件数が少ない町では、表の中央値はあくまで目安として受け止め、隣接する町や条件の似た町の数字と合わせて幅で捉えるほうが実態に近づきます。たとえば西中延1,133,333円/㎡と中延1,400,000円/㎡のように、隣り合う名前でも数字は異なるので、機械的に借りてくるのではなく、駅からの距離や物件の性格を踏まえて見比べる必要があります。

また、この集計は2025年第1四半期から2026年第1四半期という期間をひとまとめにしたものです。期間内の時期による違いはこの表からは読み取れません。時期の違いを知りたい場合は、四半期別に切った集計を別に確認することになります。

手順としては、まず自分の物件がある町の行を探し、㎡単価の中央値に専有面積を掛けてみます。たとえば西五反田なら1,538,462円/㎡、荏原なら1,273,334円/㎡です。その計算値と、同じ町の成約価格の中央値（西五反田6,400万円、荏原5,200万円）を並べると、自分の物件がその町の真ん中より広いのか狭いのかが見えてきます。これが最初の位置取りです。

次に調べるべきは、この表には入っていない条件です。同じ町の中でも、駅からの距離、築年数、階数と方角、管理状況、専有部分のリフォーム状況などで成約価格は変わります。また、マンションの場合は管理費・修繕積立金の水準や大規模修繕の履歴が買い手の判断に影響することがあります。町名別の中央値は「どのあたりの価格帯の話をしているか」を確かめる出発点であって、個別の値付けはその先の作業です。

相続や離婚、共有名義の整理など事情が絡む場合は、価格の目安を掴むのと並行して、名義や税金の扱いも確認しておくと進めやすくなります。譲渡所得の計算や特例の適用可否は、取得の経緯や居住実態、所有期間などによって異なる場合があります。判断が必要な部分は税理士や司法書士など専門家に確認し、実際の査定や売却の手続きは提携の専門業者に相談する形で進めるのが安全です。