江東区の中古マンション、改装の有無で㎡単価と総額はどう動くか

まず数字をそのまま確認します。未改装は593件で、㎡単価の中央値が1,200,000円/㎡、成約価格の中央値が3,800万円。改装済みは371件で、㎡単価の中央値が1,000,000円/㎡、成約価格の中央値が6,000万円です。成約価格だけを見れば改装済みが2,200万円高く、約1.6倍の水準にあります。

ところが、面積で割った㎡単価では順序が入れ替わります。未改装の1,200,000円/㎡に対し改装済みは1,000,000円/㎡で、1㎡あたり20万円、比率で約17%低い。つまり「改装済みだから1㎡あたりの評価が高い」という単純な関係は、この集計表からは読み取れません。

ここで押さえておきたいのは、この表が示しているのは改装の有無ごとの取引の集まりの傾向であって、同じ物件を改装した場合の前後比較ではないという点です。改装費用を投じれば成約価格がこの差額分だけ上がる、という読み方はできません。

単価が低いのに総額が高いという組み合わせが成り立つには、面積の違いが関わっている可能性が高くなります。中央値の成約価格を中央値の㎡単価で割り戻すと、未改装は約32㎡、改装済みは約60㎡に相当する計算になります。中央値同士の割り算なので特定の物件の面積を指すわけではありませんが、比較されている二つのグループが同じ広さの物件同士ではないことを示す手がかりになります。

一般に、単身者向けの狭い住戸は㎡単価が高めに出て総額は小さく、ファミリー向けの広い住戸は㎡単価が抑えられて総額が大きくなる傾向が、市場ではよく指摘されます。この集計の未改装と改装済みの並びは、その面積帯の違いを反映している可能性があります。改装という手を入れる判断がどの規模の住戸で選ばれやすいか、という事情も背景にありえます。

いずれにしても、改装の有無という一軸だけで自分の物件の価格を見積もるのは無理があります。この表は、面積・築年数・立地といった他の条件と重ねて見るための出発点として扱うのが現実的です。

最初にやることは、手元の資料から専有面積を正確に確認することです。登記事項証明書や売買契約書、管理規約に記載された面積を押さえたうえで、この表のどちらのグループに近い規模なのかを見ます。そのうえで、㎡単価の中央値を面積に掛けてみると、おおまかな位置づけの目安が得られます。あくまで中央値を使った目安であり、上下に幅があることは前提です。

次に、室内の状態を客観的に整理します。設備の入れ替えや内装の全面的な手入れをしているのか、部分的な補修にとどまるのか。この集計の「改装済み」「未改装」は取引時の記録に基づく区分なので、自分の物件がどちらとして扱われそうかは、見積もりを依頼する段階で状況を具体的に伝えて判断してもらうことになります。

そのうえで、江東区は湾岸の大規模物件から内陸の中小規模物件まで幅が広い地域です。同じ区内でも最寄り駅や築年数で条件が変わるため、この表の数字を自分の物件に当てはめる作業は、実際の物件を見た専門業者の査定と併せて進めるのが確実です。

この集計から「改装すれば高く売れる」という結論は出てきません。㎡単価では改装済みのほうが低い水準にあり、総額の差は面積帯の違いで説明できる部分がある、というところまでが読み取れる範囲です。改装費用をかけて回収できるかどうかは、物件の状態や想定される買い手層によって変わるため、費用の見積もりと想定売却価格の両方を並べて検討する必要があります。

また、売却に伴う税金や控除の扱いは、所有期間、居住していたかどうか、相続で取得したかどうかなどの事情によって取り扱いが異なる場合があります。改装費用が取得費や譲渡費用としてどう扱われるかも個別の事情で変わりうるため、判断の前に税理士など専門家に確認することをおすすめします。

なお当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。この記事の役割は、公開データの読み方を示して、次に何を調べ、誰に何を聞けばよいかを整理することにあります。