江東区の中古マンション、間取り別に見た㎡単価と成約価格の中央値

表をまず価格中央値の順に並べ替えると、２ＬＤＫ9,000万円、４ＬＤＫ8,200万円、３ＬＤＫ8,000万円という順になります。部屋数が多いほど価格が高くなるという直感とは違い、２ＬＤＫが先頭に来ています。㎡単価の中央値でも２ＬＤＫは1,384,615円/㎡で全区分の最高値、３ＬＤＫは1,090,598円/㎡、４ＬＤＫは929,412円/㎡ですから、２ＬＤＫは単価でも価格でも上位にいることになります。

この関係は、間取り区分ごとに含まれる物件の性質が違うことの反映と考えるのが自然です。同じ「中古マンション等」でも、区分によって多く含まれる建物の立地や規模、築年の構成は異なります。この表は間取りだけで切った集計なので、その内訳までは読み取れません。したがって「２ＬＤＫだから高い」ではなく、「２ＬＤＫとして取引された物件群の真ん中が9,000万円だった」と受け取るのが正確です。

一方、４ＬＤＫは㎡単価が3ＬＤＫの約85%にとどまりながら、価格中央値は8,200万円で３ＬＤＫを上回ります。単価が下がっても面積が大きければ総額は上がる、という関係がここに出ています。売却の場面で受け取る金額は総額で決まりますが、他の物件と比べて割高か割安かを見るときは単価が手がかりになります。両方を並べて見る意味はここにあります。

部屋数が同じでも、ＬＤＫ表記とＤＫ表記で㎡単価の中央値は大きく離れています。３ＬＤＫ1,090,598円/㎡に対し３ＤＫは563,636円/㎡で約52%、２ＬＤＫ1,384,615円/㎡に対し２ＤＫは666,667円/㎡で約48%です。１ＬＤＫ1,333,333円/㎡と１ＤＫ952,381円/㎡は約71%、１Ｋ1,133,333円/㎡と１Ｒ733,333円/㎡は約65%と、差は縮まりますがいずれもＤＫ・Ｒ側が下になっています。

価格中央値で見ると、ＤＫ表記の3区分は１ＤＫ3,150万円、３ＤＫ3,300万円、２ＤＫ3,350万円と、いずれも3,000万円台前半に収まっています。部屋数が1つでも3つでも総額の水準がほぼ変わらない、という並び方です。件数は１ＤＫ72件、３ＤＫ55件、２ＤＫ54件の合計181件で、全体3,319件の約5%にとどまります。

ＤＫという表記自体が価格を決めているわけではありません。一般に、居間と食事室の広さの取り方によって表記が変わる慣行があり、その表記が使われている物件群には共通した特徴が現れやすい、という見方になります。自分の物件がＤＫ表記であれば、まず２ＤＫ・３ＤＫの数値を出発点に置き、そこから自分の物件固有の条件でどれだけ振れるかを確認していく流れが現実的です。

表には２ＬＤＫ＋Ｓが131件、１ＬＤＫ＋Ｓが60件含まれています。㎡単価の中央値は２ＬＤＫ＋Ｓが880,000円/㎡で、２ＬＤＫ1,384,615円/㎡の約64%。１ＬＤＫ＋Ｓは1,101,010円/㎡で、１ＬＤＫ1,333,333円/㎡の約83%です。＋Ｓが付くことで単価が上がるという結果にはなっていません。

価格中央値では、２ＬＤＫ＋Ｓ6,200万円と１ＬＤＫ＋Ｓ6,250万円が近い水準に並び、１ＬＤＫ6,600万円をどちらも下回っています。＋Ｓが付く区分では、単価が下がる分と面積が増える分が打ち消し合って、総額が２ＬＤＫ9,000万円ほどには届いていない、という読み方ができます。

Ｓ（サービスルーム）は、建築基準法上の採光などの条件を満たさない部屋を居室と分けて表示する慣行に基づく表記で、扱いは物件ごとに異なる場合があります。同じ広さでも居室として数えられるかどうかで表記が変わるため、＋Ｓ付き物件を売却する場合は、図面上の表記と実際の使われ方の両方を確認しておくと、査定を依頼する際の説明がしやすくなります。

この表を使うときの手順は単純です。まず、売買時の広告や登記関係の書類、管理規約の添付図面などで自分の物件の間取り表記を確認し、表の該当する行を1つ決めます。次にその行の価格中央値を見て、総額の目安の中心をつかみます。最後に㎡単価の中央値に自分の専有面積をかけ、総額の見え方が中央値とどれくらいずれるかを確かめます。面積が区分の平均的な広さより広ければ上に、狭ければ下に振れる、という関係が見えてきます。

ただし、中央値は真ん中の値であって上限でも下限でもありません。同じ間取り区分の中には、これより高い取引も低い取引も同じ数だけ含まれています。この集計は間取りだけで切っているため、築年、駅からの距離、階数や向き、管理状態、リフォームの履歴といった要素はすべて区分の中に混ざったままです。実際の査定額がこの中央値から離れることは十分にあり得ます。

次に調べるべきは、同じ間取り区分の中で自分の物件がどの位置にいるかを説明できる材料です。築年数、面積、最寄り駅、専有部分の状態、管理費や修繕積立金の状況などを一度書き出しておくと、複数の会社に査定を依頼したときに数字の根拠を比べやすくなります。査定や売却の実務は提携している専門業者が行いますので、この表を手元の資料として持ち込み、区分の中央値との差を質問する形で使うのが効率的です。