江東区の中古マンション、築年数別の成約データ3,461件を読む

表を㎡単価の中央値だけで並べ直すと、1980年以前636,364円/㎡、1981〜1990年661,538円/㎡、1991〜2000年950,000円/㎡、2001〜2010年1,257,143円/㎡、2011〜2020年1,375,000円/㎡、2021年以降1,629,293円/㎡と、古い区分から新しい区分へ一貫して上がっています。例外はありません。最も低い区分と最も高い区分の差は約2.6倍です。

上がり方は一定ではありません。1980年以前から1981〜1990年への差はごくわずか（636,364円→661,538円）ですが、1981〜1990年から1991〜2000年へは約1.4倍、1991〜2000年から2001〜2010年へは約1.3倍と大きく開きます。逆に2001〜2010年から2011〜2020年へは約1.1倍で、伸びは緩やかです。つまり築年数が1年古くなるごとに単価が同じ割合で下がるわけではなく、区分によって段差の大きさが違います。

自分の物件の築年をこの区分に当てはめれば、㎡単価の中央値に専有面積を掛けることで、おおまかな位置の当たりを付けられます。ただしこれは区の中央値であり、駅からの距離、階数、向き、管理状態、リフォームの有無などで実際の取引は上下します。あくまで「出発点の目安」として使ってください。

成約価格の中央値を見ると、2021年以降9,100万円、2001〜2010年8,500万円、2011〜2020年8,200万円、1991〜2000年6,200万円、1981〜1990年4,200万円、1980年以前3,600万円です。㎡単価では2011〜2020年が2001〜2010年を上回っていたのに、価格の中央値では逆転しています。

この入れ替わりは、区分ごとに取引されている住戸の広さの構成が違うことを示しています。㎡単価が高くても面積が小さければ総額は下がり、㎡単価がやや低くても面積が大きければ総額は上がります。売主として重要なのは、単価と総額のどちらの目線で比較しているかを混同しないことです。他の物件と自分の物件を比べるときは、価格だけでなく面積も揃えて見る必要があります。

1980年以前と1981〜1990年は㎡単価の差がわずかでしたが、価格の中央値では3,600万円と4,200万円で600万円の差があります。ここでも面積構成の違いが影響している可能性があります。数字が示しているのは差の存在で、その理由までは表からは特定できません。

件数を見ると、2001〜2010年1120件、2011〜2020年962件が突出しています。この2区分で全体の約6割です。一方、2021年以降は216件、1980年以前は339件、1991〜2000年は363件と、桁がひとつ違うわけではないものの差があります。

件数が多い区分に自分の物件が当てはまる場合、似た条件の取引事例が比較的多く、価格の目安が立てやすいと考えられます。逆に件数が少ない区分では、中央値が少数の取引の影響を受けやすくなります。特に2021年以降の216件は、対象期間内に売買された比較的新しい住戸に限られるため、条件のばらつきが結果に出やすい区分です。この区分の1,629,293円/㎡という数字は、幅を持って受け取るのが安全です。

なお、築年数の区分は建物が建った時期の区分であり、建物の状態そのものを表すものではありません。同じ1981〜1990年の中にも、大規模修繕や耐震関連の工事の履歴、管理組合の運営状況によって評価が分かれる建物があります。表の区分は入口の整理と考えてください。

まずは自分の物件の専有面積と築年を確認し、該当する区分の㎡単価の中央値と掛け合わせてみてください。そこで出た金額と、成約価格の中央値との位置関係を見ると、自分の物件が区分の中で広めなのか狭めなのかも見えてきます。

次に、同じマンション内や近隣の類似物件で、実際にどのくらいの価格で取引されているかを個別に確認する段階に進みます。管理費・修繕積立金の額、修繕積立金の積立状況、直近の大規模修繕の実施時期、管理規約上の制約などは、この表には現れませんが売却の場面では確認されることが多い項目です。手元の書類を先に揃えておくと話が早くなります。

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