新宿区の中古マンション、RCとSRCで㎡単価の中央値に約34%の差

表にあるRCは鉄筋コンクリート造、SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造の略です。SRCは鉄筋コンクリートの中に鉄骨を組み込んだ構造で、一般に高層の建物で採用されてきた工法です。一方のRCは中低層から高層まで幅広く使われています。つまり構造の区分は、その建物がいつごろ・どんな規模で建てられたかという背景と、ある程度結びついた情報でもあります。

そのため、RCとSRCの数字の差を「構造そのものの価値の差」と読むのは適切ではありません。表が示しているのは、RCと分類される取引の集まりとSRCと分類される取引の集まりで、結果として中央値が違っていたという事実です。㎡単価の中央値はRCが1,428,571円/㎡、SRCが1,066,667円/㎡。この差の背後には、築年数、立地する町丁、専有面積、階数、管理状態といった複数の要素が混ざっています。

裏を返せば、あなたの物件がSRCだからといって、この表のSRCの中央値がそのまま自分の水準だとは限りません。中央値は真ん中の値であって、上にも下にも取引が広がっています。構造は物件を絞り込む入口のひとつであり、そこから先の条件をどう重ねていくかが実際の水準を掴む作業になります。

数字をもう一度並べます。㎡単価の中央値はSRCがRCの約75%、成約価格の中央値はSRCがRCの約62%です。単価の開きよりも、総額の開きのほうが大きい。価格は「㎡単価×専有面積」でおおむね決まりますから、この差の広がり方は、SRC区分の取引のほうが専有面積の中央的な水準も小さめだった可能性を示しています。

この点は売主にとって実務的な意味を持ちます。総額の中央値だけを見て「SRCは4,000万円くらいなのか」と受け取ると、自分の物件が広めであれば低く見積もりすぎ、狭めであれば高く見積もりすぎることになります。面積が手元で分かるのであれば、総額の中央値ではなく㎡単価の中央値に自分の専有面積を掛けたほうが、出発点としては素直な数字になります。

ただしこの掛け算も、あくまで区全体の中央値を使った粗い当たりです。新宿区は駅や町丁によって性格が大きく異なり、同じ構造・同じ面積でも条件は揃いません。掛け算で出た数字は「桁と大まかな帯を確認するための目安」と割り切り、それより上か下かを判断する材料を次に集めていく、という順序で使うのが無理のない使い方です。

RC 1,635件、SRC 653件。合計2,288件のうちRCが約71%を占め、SRCは約29%です。この偏りは、取引の場で「似た条件の事例」をどれだけ集められるかに直結します。事例が多い区分では、同じ駅・同じ面積帯の取引を複数見つけやすく、価格の根拠を積み上げやすい。事例が相対的に少ない区分では、条件が完全に揃う事例が見つかりにくく、離れた条件から調整して考える場面が増えます。

もっとも、SRCの653件という数字は絶対数として少ないわけではありません。1年余りの期間に新宿区だけでこれだけの取引が記録されているということで、比較材料が乏しいという話ではありません。ここで意識したいのは、RCとSRCを混ぜた「新宿区の中古マンション全体の平均像」を見ると、件数の多いRC側に引っ張られた姿になるという点です。SRCの物件を持つ人が区全体の数字を自分の目安にすると、実態から離れる可能性があります。

構造別に切って見る意味は、この引っ張られを避けることにあります。今回の表のように分けて見れば、自分がどちらの集まりに属するかがまず分かる。そこから築年数や町丁で絞っていけば、精度は段階的に上がっていきます。

まず手元の資料から、専有面積、建築年、構造（登記事項証明書やマンションの重要事項に関する書類、分譲時のパンフレット等に記載されていることがあります）を確認してください。この3つが揃うと、今回の表のどちらの区分に当てはまるか、そして㎡単価に掛ける面積が確定します。加えて、管理費・修繕積立金の額と修繕積立金の積立状況、直近の大規模修繕の実施履歴は、買い手が必ず見る情報です。

次に、同じ建物や近隣で最近どのような取引があったかを、公開されている取引価格情報や不動産ポータルの売出事例で確かめます。売出価格は成約価格ではないため、そのまま比較はできませんが、いま市場に出ている競合の姿は把握できます。並行して、複数の専門業者に査定を依頼して見立てを比べると、区全体の中央値では拾えない個別事情（階数、向き、リフォーム状況、眺望など）が価格にどう反映されるかが見えてきます。当サイトは宅地建物取引業を行いませんので、査定や売却の実務は提携の専門業者が担います。

税金や相続に関わる部分は、事情によって取り扱いが変わる場合があります。居住用財産の売却に関する特例、相続した物件の取得費や取得時期の扱い、共有名義の場合の持分の考え方などは、個別の事情により結論が異なりますので、税理士や司法書士といった専門家に確認したうえで進めるのが安全です。売る時期を決める前に、手取り額の見通しまで含めて相談しておくと、判断の材料が揃います。