新宿区の中古マンション、改装済みと未改装で成約データはどう違うか

表を上から順に見ると、まず成約価格の中央値の差が目を引きます。未改装4,400万円、改装済み6,500万円。差額は2,100万円で、改装済みは未改装の約1.48倍です。この数字だけを取り出せば「改装すれば高く売れる」という結論に見えます。しかし同じ表の㎡単価を見ると、未改装1,400,000円/㎡、改装済み1,360,000円/㎡と、むしろ改装済みのほうが約3%低い。総額と単価で向きが逆になっているわけです。

この食い違いを説明する最もシンプルな読み方は、面積の違いです。㎡単価がほぼ同じで総額が約1.48倍なら、改装済みとして成約した物件群は、未改装の物件群よりも専有面積が大きい方向に偏っていると考えるのが素直です。広い住戸ほど、購入者が入居前に手を入れる範囲も費用も大きくなるため、売る側や仲介の段階で先に改装を済ませておくケースが増える、という事情は一般的に語られるところです。

つまりこの表から言えるのは、「改装済みは総額の高い物件が多い」までであり、「改装すると㎡単価が上がる」ではありません。自分の物件がどちらの群に近いかを考えるときも、まず面積を確認したうえで㎡単価の水準に当てはめるほうが、実態に近い見立てになります。

件数の内訳は未改装448件、改装済み179件で、合計627件のうち改装済みは約29%です。件数比では未改装がおよそ2.5倍あります。新宿区の中古マンション市場では、改装されていない状態で買い手が付き成約に至る取引が、数のうえでは主流だということになります。

中古マンションには、内装を自分の好みで作り替えたい層や、購入と同時に改装費用まで含めて資金計画を立てる層が一定数います。そうした買い手にとっては、売主側が施した改装が必ずしも評価につながらない場合もあります。この表の㎡単価が改装済みで高くなっていないことは、少なくとも「改装済みであることが単価に明確なプレミアムを生んでいる」とは読めない、という事実を示しています。

もっとも、これは改装に意味がないという話ではありません。件数や中央値には表れない、成約までの期間や内見時の印象といった要素は、この集計からは分かりません。判断材料として使えるのは、あくまで「価格水準」の部分だけだと押さえておくのが安全です。

まず、手元の資料で専有面積を確認します。マンションの場合は登記簿や売買契約書、管理費の通知などに面積の記載があります。その面積に、この表の㎡単価の中央値を掛けると、区全体の真ん中あたりの水準がおおまかに見えます。未改装なら1,400,000円/㎡、改装済みなら1,360,000円/㎡が起点です。ただしこれは新宿区全体を1つにまとめた中央値であり、駅からの距離、築年、階数、方角、管理状態、建物の規模といった条件はいっさい織り込まれていません。実際の評価は個別条件で上下します。

次に考えたいのが、改装するかどうかの判断です。この表からは「改装済みだと㎡単価が上がる」とは読み取れないため、改装費用をかけた分がそのまま価格に上乗せされる前提で計画を立てるのは慎重になったほうがよいでしょう。工事の範囲や費用、その物件で回収が見込めるかどうかは、物件ごとに事情が異なります。設備の不具合や雨漏りなど、放置すると買い手の不安要因になる部分の補修と、内装を全面的に作り替える改装とでは、意味合いも費用感も別物です。

そのうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、改装した場合としない場合の両方の見立てを聞いてみるのが現実的です。査定や売却の実務は宅地建物取引業者が行います。当サイトは取引の当事者にも媒介者にもならないため、実際の売却活動は提携する専門業者にご相談いただく形になります。

国土交通省の取引価格情報は、実際に成約した取引を集めたデータですが、すべての取引を網羅しているわけではなく、申告された範囲の情報がもとになっています。また「改装の有無」の区分は、どこまで手を入れたかの程度までは表していません。水回りを含む全面改装も、部分的な内装の手入れも、同じ「改装済み」に含まれている可能性があります。

この表に含まれていない要素も多くあります。築年、駅距離、階数、面積そのものの分布、成約までにかかった期間、売り出し価格からどれだけ下がったか。いずれも価格に影響しますが、今回の切り口では見えません。特に、改装済みと未改装で面積の分布が違う可能性が高いことは前述のとおりで、この2群を同じ条件どうしの比較として扱うことはできません。

売却の検討では、税金や相続に関する取り扱いが結果を左右する場合もあります。譲渡所得の計算や適用できる特例は、取得時の経緯や居住の有無など個別の事情により異なりますので、税理士など専門家に確認することをおすすめします。