新宿区の中古マンション、間取り別の成約価格2,207件を読む

表を見るときの出発点は、登記や管理規約上の面積ではなく、募集図面などで使われている間取り表記です。１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ、１ＬＤＫ＋Ｓ、２ＤＫ、２ＬＤＫ、２ＬＤＫ＋Ｓ、３ＬＤＫの9区分が今回の集計対象で、合計2,207件。自分の部屋がどの行にあたるかを決めたうえで、その行の㎡単価の中央値に専有面積を掛けると、ひとつのおおまかな目安が出ます。

たとえば２ＬＤＫの㎡単価の中央値は1,666,667円/㎡です。この区分の成約価格の中央値が10,000万円ということは、中央付近の取引は面積60㎡前後の住戸が中心だったと読めます。逆に自分の２ＬＤＫが50㎡なら、同じ単価水準でも総額は中央値より下に来る計算になります。表の2列は別々に見るのではなく、単価と総額を組み合わせて「自分の面積ならどのあたりか」を確かめる使い方が実用的です。

ただし、これはあくまで区分全体の真ん中の値です。同じ間取りでも駅からの距離、築年、階数、方位、管理状態、リフォームの有無で実際の成約価格は上下します。中央値は「その区分の取引の中心がどこにあったか」を示すだけで、個別の物件の値段を決めるものではありません。

㎡単価の中央値を高い順に並べると、２ＬＤＫ＋Ｓ1,846,154円/㎡、３ＬＤＫ1,733,333円/㎡、２ＬＤＫ1,666,667円/㎡、１ＬＤＫ1,420,000円/㎡、１ＬＤＫ＋Ｓ1,366,667円/㎡、１Ｋと１ＤＫが1,200,000円/㎡、１Ｒ866,667円/㎡、２ＤＫ775,000円/㎡となります。おおむねリビングダイニングを備えた居住向けの区分が上位に、単身向けや古い間取り表記の区分が下位に来ています。

一般に、面積が大きい住戸ほど1㎡あたりは安くなる傾向が語られますが、この表ではそうなっていません。１Ｒの866,667円/㎡に対し３ＬＤＫは1,733,333円/㎡で、ちょうど2倍です。面積の大小より、どういう買主に向いた住戸かという性格の違いが単価に出ていると考えるのが自然です。新宿区は投資用のコンパクト住戸と、実際に住むためのファミリー住戸が同じエリアに混在しており、そのそれぞれで別の値づけがされている、という読み方になります。

２ＤＫの775,000円/㎡が最も低い点は注意して見る価値があります。件数84件と少なめで、この表記が使われる住戸は建築年代が古いものが含まれやすい区分です。理由の部分は数字が語っていないので断定できませんが、自分の物件が２ＤＫ表記であれば、同じ表記の他の取引と比べる前に、建物の築年や管理状況を個別に確認しておくと話が進めやすくなります。

㎡単価と並んで見ておきたいのが件数です。１Ｋ507件、２ＬＤＫ490件、１ＬＤＫ418件、３ＬＤＫ313件と上位4区分が厚く、一方で２ＬＤＫ＋Ｓ41件、１ＬＤＫ＋Ｓ49件、２ＤＫ84件、１ＤＫ107件は薄い。件数が多い区分は、比較できる取引事例がそれだけ多いということで、価格の目安をつけやすい側面があります。

逆に件数の薄い区分は、中央値ひとつで語れる情報が限られます。２ＬＤＫ＋Ｓの成約価格の中央値13,000万円は３ＬＤＫと同額ですが、41件という母数を踏まえると、この一致をそのまま「同じ水準の市場」と受け取るのは慎重にしたほうがよいでしょう。件数の薄い区分に自分の物件が該当する場合は、間取り区分での比較にこだわらず、面積帯や築年帯といった別の軸で近い事例を探すほうが実感に近い目安が得られることがあります。

この表は間取りという一つの軸で切ったものなので、次に確認したいのは他の軸です。同じ３ＬＤＫでも築年が違えば水準は変わりますし、最寄り駅や駅からの距離も効きます。新宿区は駅の数が多く、エリアによって性格が異なるため、区全体の中央値と自分の物件の位置がずれることは十分あり得ます。区の数字を出発点にして、より条件の近い切り口へ絞っていく順序が現実的です。

並行して、手元の書類を揃えておくと具体的な話に進みやすくなります。専有面積が書かれた登記事項証明書や売買契約書、管理費・修繕積立金の額が分かる書類、管理組合の長期修繕計画、リフォームの履歴などです。これらは価格の説明材料になるだけでなく、買主側が判断するための情報でもあります。

なお、売却によって利益が出た場合の税金の取り扱いや、相続した物件を売る場合の手続きは、所有期間や取得の経緯によって変わる場合があります。制度の適用は個別の事情で異なりますので、金額に関わる判断は税理士や司法書士など専門家に確認してください。査定や販売の実務は提携の専門業者が担当します。当サイトは取引の当事者や媒介者ではなく、データの読み方をお伝えする立場です。