新宿区の中古マンション、築年数別に見た㎡単価と成約価格

まず面積の影響を取り除いた指標である㎡単価（成約価格を専有部分の面積で割った値）の中央値を見ます。中央値とは、価格順に並べたときの真ん中の値で、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい性質があります。新宿区の中古マンションでは、1980年以前が780,000円/㎡、1981〜1990年が933,333円/㎡、1991〜2000年が1,200,000円/㎡、2001〜2010年が1,400,000円/㎡、2011〜2020年が1,714,286円/㎡、2021年以降が2,430,952円/㎡。6つの区分すべてで、築年帯が新しいほど高い順序になっています。

最も古い区分と最も新しい区分の差は約3.1倍です。ただし、その差が一定のペースで積み上がっているわけではありません。1981〜1990年から1991〜2000年への伸びは約29%、1991〜2000年から2001〜2010年へは約17%、2001〜2010年から2011〜2020年へは約22%、そして2011〜2020年から2021年以降へは約42%と、最も新しい区分への段差が最大になっています。

この段差の背景として、新築に近い物件は設備の状態や仕様が新しいこと、供給されている立地や規模が近年の開発事情を反映していることなどが挙げられます。ただし、それらが具体的にいくらの差になるかは表からは分かりません。表が示しているのは、築年帯ごとの㎡単価の中心がこの順序で並んでいるという事実までです。

次に成約価格そのものの中央値を見ると、様子が変わります。1980年以前が3,400万円、1981〜1990年が3,100万円、1991〜2000年が6,600万円、2001〜2010年が6,100万円、2011〜2020年が8,200万円、2021年以降が12,000万円。1980年以前が1981〜1990年を上回り、1991〜2000年が2001〜2010年を上回るという、㎡単価とは逆の並びが2か所で生じています。

㎡単価は単調に上がっているのですから、この逆転は「古い物件のほうが高く評価されている」という意味ではありません。成約価格は㎡単価と面積の掛け算で決まるため、その築年帯でどれくらいの広さの住戸が取引されているかによって、価格の中心はいくらでも動きます。試みに各区分の成約価格中央値を㎡単価中央値で割ってみると、1981〜1990年は約33㎡相当、1980年以前は約44㎡相当、1991〜2000年は約55㎡相当という値になります。中央値同士を割った参考値にすぎませんが、区分ごとに取引の中心となる広さが違っていることは読み取れます。

売却を考えるうえで大切なのは、「新宿区の中古マンションはいくら」という総額の相場をひとつ覚えることではなく、ご自身の物件の面積と築年帯を組み合わせて考えることです。総額の中央値だけを見て自分の物件と比べると、面積の違いの分だけ見当が外れます。

件数にも目を向けてください。2001〜2010年が634件で最も多く、2011〜2020年が575件。以下、1980年以前355件、1981〜1990年323件、1991〜2000年257件、2021年以降168件です。2001年以降の3区分を合わせると1,377件で、全体2,312件の約6割を占めます。

件数が多い区分は、査定や価格の検討にあたって参照できる類似取引が集まりやすい区分だと言えます。逆に2021年以降の168件のように件数が限られる区分では、一件一件の条件差が中央値に与える影響が相対的に大きくなります。表の数字を自分の物件に当てはめるときは、その区分が何件から計算された値なのかを併せて見ておくと、受け取り方を調整できます。

なお、1980年以前と1981〜1990年を合わせると678件あり、築年帯としては決して少数派ではありません。新宿区では古い築年帯の取引も一定量が成立している、というのが表から読める事実です。

まずは登記や購入時の資料から、建物の竣工年と専有面積を確認してください。竣工年でこの表のどの築年帯に入るかが決まり、その区分の㎡単価の中央値に面積を掛ければ、おおよその目安の起点が得られます。ただしこれは区全体の中央値を使った粗い計算です。同じ新宿区内でも駅からの距離、階数、向き、管理状態、大規模修繕の履歴などで実際の評価は変わりますし、この表にはそうした条件別の内訳は含まれていません。

次に確認しておきたいのは、建物と管理に関する書類です。管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の残高、直近の大規模修繕の実施状況などは、買主側の判断材料になることがあります。1981年6月以降に確認申請を受けた建物には新しい耐震基準が適用されており、築年帯によって適用される基準や、利用できる可能性のある制度が異なる場合があります。制度の適用要件は物件ごとの事情で変わりますので、詳細は専門家に確認してください。

税金についても、居住用財産の譲渡や相続で取得した不動産の売却には特例が設けられている場合があります。適用の可否は取得の経緯や所有期間、居住の状況によって異なりますので、税理士や税務署に個別に確認するのが確実です。価格の検討や売却の実務は提携の専門業者が行いますので、書類が揃った段階で相談し、条件を絞り込んだ査定を受けてみるのが次の一歩になります。