新宿区の中古マンション、面積帯で㎡単価が約1.6倍違う

まず件数の分布を見ます。40㎡未満が931件、40〜60㎡が598件、60〜80㎡が599件、80〜100㎡が178件、100〜150㎡が35件です。40㎡未満だけで全体2,341件の約4割を占め、60㎡未満までを合わせると1,529件、約65%になります。逆に80㎡以上は213件で、全体の約9%にすぎません。

この偏りは、売却を考える人にとって実務的な意味を持ちます。取引件数が多い面積帯は、比較対象になる事例が集まりやすく、価格の目安を立てるときに参照できる材料も多くなります。反対に100〜150㎡のように35件しかない区分では、一件一件の条件差（階数、方角、共用部の状況、リフォームの有無など）が中央値の位置に与える影響が相対的に大きくなります。件数が少ない面積帯の物件を持っている場合は、区全体の中央値を一つの点として受け取るのではなく、幅のある目安として扱うほうが実態に近づきます。

㎡単価の中央値は、40㎡未満が116万円/㎡、40〜60㎡が約129万円/㎡、60〜80㎡が約169万円/㎡、80〜100㎡が約188万円/㎡です。40㎡未満と80〜100㎡を比べると約1.6倍の差になります。40〜60㎡から60〜80㎡にかけての上昇幅が特に大きく、㎡単価で約31%高い水準です。同じ区・同じ種別でも、面積帯をまたぐと1㎡あたりの水準がこれだけ動く、という点がこの表の中心的な内容です。

注目したいのは、この上昇が100〜150㎡で続いていないことです。100〜150㎡の㎡単価の中央値は約142万円/㎡で、80〜100㎡より約25%低く、60〜80㎡も下回っています。総額が大きい物件では買い手の層が限られること、ファミリー向けの中心的な広さから外れることなどが一般に指摘されますが、この表からはあくまで「そうした水準の取引が並んでいた」という事実だけが読み取れます。件数が35件であることも踏まえ、断定的に受け取らないほうがよい部分です。

成約価格の中央値は、40㎡未満が2,800万円、40〜60㎡が6,100万円、60〜80㎡が1億1,000万円、80〜100㎡が1億6,000万円、100〜150㎡が1億7,000万円です。40㎡未満と100〜150㎡では約6.1倍の差があります。40〜60㎡から60〜80㎡への段差が約1.8倍と大きく、ここで総額が1億円台に入っています。

一方、80〜100㎡の1億6,000万円から100〜150㎡の1億7,000万円までは約6%の差しかありません。面積帯としては大きく上がっているのに総額の中央値がほとんど動かない、という形です。これは前節の㎡単価の反転と同じ現象を、総額の側から見たものと考えられます。売却を検討する立場からは、「広ければ広いだけ総額が比例して上がる」とは限らない点を押さえておくと、査定額を受け取ったときの受け止め方が変わってくるはずです。

最初にすることは、登記事項証明書やマンションの管理規約、購入時の売買契約書などで専有面積を確認し、この表のどの区分に入るかを特定することです。40㎡台、60㎡台、80㎡台のように区分の境目に近い面積の場合、隣り合う二つの区分の数字を両方見ておくと、水準の幅が掴みやすくなります。パンフレット等に記載された面積と登記上の面積が異なることもあるため、どちらの数値かも確認しておくと混乱を避けられます。

次に、この表が説明していない要素を整理します。面積帯は価格を分ける軸の一つですが、実際の査定では築年数、駅からの距離、階数や向き、管理状態、修繕積立金の積立状況、リフォーム履歴などが加わります。新宿区は駅や地域によって性格が異なるため、同じ面積帯の中でも幅が出ます。ご自身の物件の条件を書き出したうえで、査定・売却の実務を行う提携の専門業者に個別の見立てを確認するのが現実的な進め方です。

相続や離婚、住み替えが背景にある場合は、価格以外に確認すべき事項が出てきます。名義や相続登記の状況、共有者の意向、住宅ローンの残債、税金の取り扱いなどは個別の事情によって結論が変わる場合があり、税理士や司法書士など該当分野の専門家に確認することをおすすめします。