港区の中古マンション、RCとSRCで単価が約1.55倍違う

まず㎡単価（成約価格を専有部分の面積で割った値）の中央値を見ると、RCが2,166,667円/㎡、SRCが1,400,000円/㎡です。中央値とは、価格順に並べたときの真ん中の値で、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい指標です。差は約766,667円/㎡、倍率にすると約1.55倍で、SRCはRCの約65%の水準にあたります。

一方、成約価格の中央値はRCが14,000万円、SRCが6,000万円。差は8,000万円、倍率は約2.3倍です。つまり、単価の開き（約1.55倍）よりも、実際に成約した金額の開き（約2.3倍）のほうが大きくなっています。

この二つの倍率のずれは、単価そのものの差だけでは説明できません。取引された住戸の広さがRC区分とSRC区分で異なっていれば、単価の差より価格の差が大きく出ます。自分の物件を当てはめるときは、価格の中央値より先に㎡単価の中央値を見て、そこに自分の専有面積を掛けるという順序のほうが、ずれが小さくなります。

件数はRCが1,813件、SRCが666件。合計2,479件のうちRCが約73%、SRCが約27%で、RCはSRCの約2.7倍です。港区で成約している中古マンション等の多くがRC区分に集まっている、という構図です。

件数が多い区分は、中央値がその区分全体の傾向をとらえやすくなります。逆にSRCは母数が小さいため、立地や規模、住戸タイプのばらつきが中央値の位置に影響しやすい面があります。SRC区分の物件をお持ちの方は、この表の6,000万円という数字を「自分の物件の目安」と受け取るより、「同じ構造でこれくらいの幅の取引がある」という程度の手がかりとして扱うほうが安全です。

RCとSRCは建物の骨組みの工法の違いで、一般にSRCは鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造、RCは鉄筋コンクリートによる構造です。どちらが優れているという単純な話ではなく、建てられた時期の技術動向や、建物の規模・階数によって選ばれ方が変わります。

そのため、この表に出ている差は「構造そのものの値打ちの差」というより、その構造が採用されやすかった建物の性格の差が反映されている可能性があります。築年、専有面積、階数、最寄り駅からの距離、住戸の向き、管理状態、リフォームの履歴など、価格に効く要素は構造以外にいくつもあります。構造だけで切った表は、あくまで最初の一枚目の地図です。

裏を返せば、この表の使い道は明確です。自分の物件がRCかSRCかを確認し、該当する区分の㎡単価の中央値と自分の想定を比べて、上か下か、どの程度離れているかを掴む。ずれの理由を築年や面積、立地で説明できるかを次に確かめる、という進め方になります。

最初にやることは、手元の資料で建物構造を確定させることです。登記事項証明書や分譲時のパンフレット、管理規約、重要事項に関する調査報告書などに構造の記載があります。ここが分からないまま単価を比べても、どちらの列を見るべきかが決まりません。

次に、自分の専有面積に該当区分の㎡単価の中央値を掛けて、ざっくりした位置を出します。RCなら2,166,667円/㎡、SRCなら1,400,000円/㎡が出発点です。これは相場の予測ではなく「中央値の水準に並べたらどのあたりか」を測るための計算にすぎません。そこから、築年が新しいか古いか、駅からの距離、階数や向き、直近の修繕や管理組合の状況といった個別事情で上下に振れます。

そのうえで、実際の値付けは提携の不動産会社など専門業者による査定で確認するのが確実です。相続で取得した物件、離婚に伴う財産分与、長く空き家になっている物件などは、名義や税の取り扱いが絡み、手続きの順番が変わる場合があります。税金や登記の判断は個別の事情により異なりますので、税理士・司法書士など専門家への確認を挟んでください。