港区の中古マンション、築年数で㎡単価はどう変わるか（2,514件）

表を㎡単価の中央値が高い順に並べると、2021年以降が3,333,333円/㎡、2011〜2020年が2,545,455円/㎡、2001〜2010年が2,000,000円/㎡、1991〜2000年が1,740,000円/㎡、1981〜1990年が1,173,504円/㎡、1980年以前が1,166,667円/㎡です。もっとも高い区分ともっとも低い区分の差は約2.9倍。同じ港区の中古マンションという枠の中でも、築年数の区分が違えば1㎡あたりで想定される水準は大きく変わります。

ただし下がり方は一定ではありません。2011〜2020年から2001〜2010年への下落は約21%、2001〜2010年から1991〜2000年へは約13%です。ところが1991〜2000年から1981〜1990年へは約33%と落差が大きくなり、そこから1980年以前へはほぼ横ばい（差1%未満）です。段差の大きいところと、ほとんど差がないところが混在している、という読み方になります。

一般に、建築時期によって建物の設備仕様や耐震に関する基準の適用が異なり、住宅ローンの取り扱いや管理・修繕の履歴の評価も変わってきます。こうした事情が区分ごとの差として表れることはありますが、それが具体的に何%の差になるかはこの表からは分かりません。あくまで「区分の間に段差がある/ない」という事実として受け止めるのが安全です。

成約価格の中央値は、2021年以降が21,500万円、2011〜2020年が15,000万円、2001〜2010年が14,000万円、1991〜2000年が9,000万円、1981〜1990年が6,000万円、1980年以前が5,000万円です。最高と最低で約4.3倍。㎡単価の差（約2.9倍）よりも開きが大きくなっています。

ここで注目したいのは2011〜2020年と2001〜2010年の並びです。㎡単価では2011〜2020年が約27%高いのに、成約価格の中央値では15,000万円と14,000万円で差は約7%にとどまります。㎡単価が高いのに総額の差が小さいということは、取引されている住戸の広さの傾向が区分によって違うことを示しています。逆に1991〜2000年と1981〜1990年は、㎡単価の差が約33%、価格の差が9,000万円と6,000万円で約33%とほぼ同じ比率で、広さの傾向が近いことがうかがえます。

この点は売主にとって実務的な意味があります。自分の物件を表に当てはめるとき、㎡単価の中央値だけを見て面積を掛けると、成約価格の中央値とはずれた数字が出ることがあります。中央値は区分ごとに独立して計算されるため、㎡単価の中央値×面積が必ず成約価格の中央値になるわけではないからです。両方の列を見比べて、自分の物件が広さの面でその区分の中央あたりなのか、それより広い/狭いのかを意識しておくと読み違いを防げます。

件数を見ると、2001〜2010年が909件で全体の約36%を占め、2011〜2020年の509件（約20%）と合わせると2001年以降の2つの区分で半数を超えます。1980年以前も451件（約18%）と厚みがあり、この期間の港区では築年数の幅が広い取引が同時に動いていることが分かります。一方、2021年以降は244件、1991〜2000年は223件、1981〜1990年は178件で、上位の区分に比べると母数は小さめです。

母数が小さい区分の中央値は、少数の取引の内容によって印象が動きやすくなります。特に1981〜1990年（178件）と1991〜2000年（223件）は、間に約33%という大きな段差がある一方で件数はどちらも少なめです。この段差をそのまま「築年による下落幅」と読むのではなく、母数の違いも含んだ数字として扱うのが無難です。

まずやることは単純です。自分の物件の建築年を確認し、6つの区分のどこに入るかを特定する。次に、専有面積を確認して、その区分の㎡単価の中央値と成約価格の中央値の両方に照らしてみる。この2つで、自分の物件が表のどのあたりに位置するのかの見当がつきます。そこから先の具体的な査定額は、階数・向き・眺望、管理組合の状況、修繕積立金の水準、リフォームの有無といった個別要素で動きますので、実際の査定は不動産の専門業者に確認してください。

この表が示しているのは、築年数という1つの軸で切ったときの中央値だけです。港区は地域によって立地条件の幅が広く、同じ築年数区分の中にも高い取引と低い取引が含まれています。中央値は真ん中の値なので、自分の物件がその区分の中で上寄りなのか下寄りなのかは、この表からは判断できません。エリア別や面積別といった別の軸で切ったデータも併せて見る必要があります。

また、売却にあたっては価格以外の論点があります。取得したときの費用が分かる資料が残っているか、居住用として使っていた期間があるか、相続で取得したものか。こうした事情によって税金の取り扱いが変わる場合がありますが、個別の条件で結論が違うため、税理士や税務署に確認するのが確実です。売却の進め方や査定については、提携している不動産の専門業者が対応します。当サイトは取引の当事者や仲介者ではなく、データの読み方を整理する立場です。

数字を見て焦る必要はありません。この表の役目は、自分の物件がどのあたりの区分に属し、次に何を調べるべきかの見当をつけることです。区分を特定して面積を確認したら、あとは個別の条件を1つずつ確認していく作業になります。