港区の中古マンション、面積帯別に見る㎡単価と成約価格の実データ

表の見方はシンプルです。手元の登記事項証明書やマンションの管理規約、購入時の契約書で専有面積を確認し、40㎡未満・40〜60㎡・60〜80㎡・80〜100㎡・100〜150㎡・150㎡以上のどこに入るかを見ます。次にその区分の㎡単価の中央値に自分の面積を掛けると、その区分の真ん中あたりの物件がどのくらいの金額で取引されたかという目安の金額が出ます。

たとえば70㎡なら60〜80㎡の区分に入り、㎡単価の中央値は2,160,256円/㎡です。この区分の成約価格の中央値は15,000万円です。ここで注意したいのは、中央値はあくまで真ん中の1点であって、区分の中には中央値より高い取引も低い取引も同じくらいの数だけ含まれているということです。表の数字は「自分の物件の値段」ではなく、「自分の物件が置かれている区分の中心」を示すものとして読んでください。

面積が区分の境目に近い場合、たとえば59㎡や61㎡のようなケースでは、隣の区分の数字も一緒に見ておくと幅が掴めます。40〜60㎡は1,852,222円/㎡、60〜80㎡は2,160,256円/㎡で、この境目では約17%の差があります。境目の前後は連続した市場なので、どちらか一方の数字だけを見るより、両方を並べたほうが実態に近い幅になります。

区分ごとの㎡単価の中央値を順に見ると、上がり方が均等ではないことが分かります。40㎡未満の1,300,000円/㎡から40〜60㎡の1,852,222円/㎡へは約42%の上昇です。ところが40〜60㎡から60〜80㎡は約17%、60〜80㎡から80〜100㎡は約14%と伸びが小さくなります。そして80〜100㎡の2,470,588円/㎡から100〜150㎡の3,809,524円/㎡へは約54%と、再び大きく開きます。

つまり㎡単価の段差が目立つのは、40㎡前後と100㎡前後の2か所です。40〜100㎡の内側では、面積が変わっても1㎡あたりの水準はなだらかにしか動きません。この範囲の物件であれば、面積帯そのものよりも、立地・築年・階数・向き・管理状態といった面積以外の条件のほうが金額差として表れやすい、という見方ができます。

一方で100㎡以上の区分は、㎡単価の水準が下の区分とはっきり離れています。件数は100〜150㎡が204件、150㎡以上が42件で、合わせても全体の約10%です。取引の数が少ない区分では、1件あたりの条件の違いが中央値に与える影響も相対的に大きくなります。この帯の物件を売却する場合は、区分の中央値だけに頼らず、条件の近い個別の取引事例を確認していく必要があります。

この表でいちばん目を引くのは、150㎡以上の㎡単価の中央値3,622,807円/㎡が、100〜150㎡の3,809,524円/㎡を約5%下回っている点です。㎡単価が上がり続けるわけではなく、100〜150㎡がピークになっています。一方、成約価格の中央値は100〜150㎡で42,000万円、150㎡以上で67,000万円と、約59%上がっています。面積が増えれば総額は上がるが、1㎡あたりの水準は必ずしも上がらない、という関係です。

一般に、総額が大きくなるほど購入できる層は限られていきます。また広い住戸は間取りや設備の個性が強く出やすく、買い手の好みとの一致が金額に反映されやすい面もあります。これは制度や慣行としての説明であって、この表の数字がその理由を直接示しているわけではありません。表から確実に言えるのは、150㎡以上の㎡単価の中央値が100〜150㎡より低い水準にあった、という事実だけです。

なお150㎡以上は42件で、全体2,522件の約1.7%にあたります。件数が少ないため、この区分の中央値は1件の性質に動かされやすい数字です。約5%という差を「広いほど不利」と一般化して読むのは適切ではありません。広い住戸の売却を検討している場合は、この区分の中央値を出発点にしつつ、同じ規模の取引がどのような条件で成立したかを個別に見ていくのが現実的です。

面積帯別の中央値は、自分の物件の位置をおおまかに掴むための入口です。実際の売却価格は、同じ面積帯の中でも条件によって上下します。次に確認したいのは、面積以外の軸で切った数字です。築年帯別、駅からの距離別、最寄り駅やエリア別の集計を同じ期間で見ると、自分の物件が区分の中央値より上にありそうか下にありそうかの見通しが立てやすくなります。

同時に、手元の書類を揃えておくと話が早く進みます。登記事項証明書、管理規約と長期修繕計画、直近の管理費・修繕積立金の額、購入時の売買契約書と重要事項説明書、リフォーム履歴などです。相続で取得した物件の場合は名義の状況、共有者がいる場合は共有者の意向、住宅ローンが残っている場合は残債の額も、売却の進め方を左右します。

税金の扱いは、取得の経緯、所有していた期間、居住していたかどうか、共有かどうかなどで変わる場合があります。特例が使えるかどうかも個別の事情によって異なりますので、金額の見通しが立った段階で税理士などの専門家に確認することをおすすめします。査定や売却の実務については、提携する不動産の専門業者が対応します。当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、取引の当事者や媒介者にはなりません。