中央区の中古マンション、建物構造で㎡単価が約1.5倍違う

まず用語を短く整理します。RCは鉄筋コンクリート造、SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造は柱や梁に鉄骨を使う構造の呼び名です。中央値は価格順に並べたときの真ん中の値で、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい指標です。

この軸で見ると、㎡単価の中央値はRCが2,000,000円/㎡、鉄骨造が1,571,429円/㎡、SRCが1,313,846円/㎡でした。RCとSRCの差は686,154円/㎡、比にするとRCはSRCの約1.5倍です。仮に同じ広さの住戸を比べたとすると、この単価差がそのまま価格差として効いてくることになります。

ただし、この差を「構造そのものの優劣」と読むのは早すぎます。建物構造は、建てられた時期や階数、立地する街区の性格などと結びついて記録されることが多く、集計上は構造の違いに見えても、実際には別の要因が混ざっている可能性があります。今回の表は構造という一つの軸だけで切ったものなので、そこから読めるのは「構造区分ごとに、実際の取引がどの水準に集まっていたか」までです。

成約価格の中央値は、RCが12,000万円、鉄骨造が11,000万円、SRCが5,000万円でした。RCはSRCの2.4倍で、㎡単価の差（約1.5倍）よりも開きが大きくなっています。価格は「㎡単価×面積」で決まるため、単価の差だけでは説明しきれない部分は、取引されている住戸の広さの違いを映していると考えるのが自然です。

参考として、成約価格の中央値を㎡単価の中央値で割ると、RCは約60、SRCは約38、鉄骨造は約70という値が出ます。これは別々に求めた中央値どうしを割った計算なので、その区分の平均的な専有面積そのものではありません。あくまで「区分ごとに取引の中心にある住戸の広さが同じではなさそうだ」という手掛かりとして見てください。

売却を考えるときに実務上重要なのは、価格の総額よりも先に㎡単価を押さえることです。総額はご自身の住戸の広さに強く左右されるため、他の物件の総額と直接比べても位置が掴めません。まず㎡単価の水準を見て、そこにご自身の専有面積を掛けるという順番のほうが、ずれが小さくなります。

件数はRCが1,567件、SRCが646件、鉄骨造が31件で、合計2,244件です。構成比にするとRCが約70%、SRCが約29%を占め、鉄骨造は約1%にとどまります。中央区の中古マンション取引は、実質的にRCとSRCの二つで説明できる形になっています。

件数の差は、数字の読み方の差でもあります。1,567件のRCの中央値は多数の取引に支えられた値ですが、31件の鉄骨造の中央値は、数件の取引が入れ替わるだけで動きうる水準です。鉄骨造の㎡単価1,571,429円/㎡、成約価格11,000万円という値は「そういう取引もあった」という参考情報として扱い、そこを基準に自分の物件の価格を固めるのは避けたほうが無難です。

逆に言えば、ご自身の物件がRCかSRCであれば、今回の表はそれなりに厚みのある比較対象になります。まずは登記事項証明書やマンションの重要事項に関する調査報告書、分譲時のパンフレットなどで、ご自身の建物の構造がどう記載されているかを確認するところから始めてみてください。

手順はシンプルです。第一に、ご自身のマンションの建物構造がRC・SRC・鉄骨造のどれに当たるかを書類で確認します。第二に、登記上の専有面積を確認します。第三に、該当する構造区分の㎡単価の中央値に専有面積を掛けて、大まかな位置を出します。この三段階で、表のどのあたりに自分がいるのかという当たりがつきます。

ただし、そこで出た金額はあくまで「中央値から逆算した目安」であり、査定額でも売出価格でもありません。同じ構造・同じ広さでも、階数や向き、専有部分の使用状況、管理組合の状況、修繕積立金の積み立て具合、そして売り出す時期によって、実際の評価は上下します。今回の表は、そうした個別事情を全部含んだ取引の真ん中の値です。

目安と実際のずれがどこから来ているのかを詰めていく段階では、物件を直接見る立場の専門業者の判断が必要になります。当サイトは宅地建物取引業を行わず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。相続・住み替え・離婚・空き家など、売却の背景によって進め方や税務上の取扱いが変わる場合もあるため、税金や登記に関わる論点は税理士・司法書士など専門家への確認をおすすめします。