中央区の中古マンション、面積別に見た㎡単価と成約価格の実データ

売却を検討するときの出発点は、登記事項証明書や管理規約に記載された専有面積を確認し、表のどの行に当たるかを見ることです。表は40㎡未満、40〜60㎡、40〜60㎡の次に60〜80㎡、80〜100㎡、100〜150㎡という区切りで、それぞれ件数・㎡単価の中央値・成約価格の中央値が並んでいます。ここでいう中央値とは、価格順に並べたときのちょうど真ん中の値のことで、極端に高い取引や安い取引に引っ張られにくい性質があります。平均値より「よくある水準」に近い数字として読めます。

注意したいのは、パンフレットや広告に出ている面積と登記面積が一致しないことがある点です。壁の中心線で測る壁芯面積と、内側で測る内法面積では数値が変わり、境目の面積帯にある物件はどちらを使うかで行が変わることもあります。40㎡前後、60㎡前後、80㎡前後の物件は、自分がどの行に入るのかを一度きちんと確かめておくと、後の数字の読み方がぶれません。

そのうえで、自分の行の㎡単価の中央値に自分の面積を掛けると、その面積帯の真ん中あたりの水準がいくらになるかが計算できます。たとえば60〜80㎡の行なら㎡単価の中央値は200万円/㎡です。これは目安を掴むための計算で、実際の価格は階数・向き・専有部分の状態・管理状況・最寄駅からの距離などで上下します。あくまで出発点の数字として扱ってください。

表で目を引くのは、60〜80㎡と80〜100㎡の㎡単価の中央値がどちらも200万円/㎡で並んでいることです。40㎡未満の124万円/㎡から40〜60㎡の172.5万円/㎡、そして200万円/㎡までは階段状に上がっていくのに、この2区分では上がり止まり、その先の100〜150㎡で230万円/㎡へと再び上がります。単価だけを見れば、60〜100㎡はひとつのまとまった層として動いていると読めます。

一方、成約価格の中央値は60〜80㎡が1億3,000万円、80〜100㎡が1億7,000万円で、約1.3倍の差があります。㎡単価が同じで価格が違うということは、この区間の価格差は主に面積の大小から生まれている、という読み方になります。逆にいえば、80㎡台の物件を売る際に「もっと広いから1㎡あたりでも高く評価されるはず」と考えると、データの並びとはずれる可能性があります。

なお40㎡未満の124万円/㎡は、60〜80㎡の200万円/㎡と比べると約38%低い水準です。小さい住戸は総額が抑えられる分、購入層や資金計画のあり方が広い住戸とは異なると一般に言われます。その違いが単価の水準差として表に現れている、と理解しておくとよいでしょう。表はあくまで結果を示すもので、理由そのものを証明するものではありません。

件数の並びも売却の準備に直結します。60〜80㎡が831件、40〜60㎡が631件、40㎡未満が516件で、この3区分の合計は1,978件、全体2,288件の約86%です。比較できる取引が豊富にある面積帯といえます。同じような広さの成約事例が数多くあるため、査定の根拠となる材料を集めやすく、複数の業者に見てもらったときに評価の理由を確認しやすい環境だと考えられます。

これに対して80〜100㎡は246件、100〜150㎡は64件です。100〜150㎡は全体の約2.8%にとどまり、中央値も少数の取引で動きやすくなります。件数が少ない区分の数字は、水準を示す参考にはなっても「この価格で売れる」という保証にはなりません。広い住戸の売却を考えている場合は、表の行を出発点にしつつ、同じマンション内や近隣の同規模住戸の事例を個別に確認する重要度が高くなります。

また、表は面積という一本の軸だけで切ったものです。中央区は湾岸のタワーマンションから古くからの街区までさまざまな立地を含み、同じ面積帯でも建物ごとの差は当然あります。面積帯の数字で大まかな位置を掴んだうえで、築年数や最寄駅、管理費・修繕積立金の水準といった別の軸でも自分の物件を見ていくと、精度が上がっていきます。

この表で位置を掴んだら、次は自分の物件固有の情報を集める段階です。具体的には、登記事項証明書での面積と権利関係の確認、管理組合の重要事項調査報告書などで分かる修繕積立金の残高や大規模修繕の実施状況、直近の総会資料、そして同じマンション内の売出事例です。これらは価格の説明材料になるだけでなく、買主側の検討材料にもなるため、早めに手元に揃えておくと話が進めやすくなります。

相続で取得した物件や共有名義の物件、離婚に伴う財産分与が絡む場合は、価格の話の前に「誰がどの権利を持っていて、誰が売る意思決定をできるのか」の整理が必要になることがあります。譲渡所得の課税や各種の特例の適用可否も、取得の経緯や居住の状況によって扱いが変わる場合があります。税務や登記の判断は、税理士・司法書士などの専門家に個別の事情を伝えて確認してください。

当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。この記事で読み取れるのは、中央区の中古マンションが面積帯ごとにどのくらいの水準で取引されているかという実績の分布までです。そこから先、自分の物件がその分布のどこに位置づくのかは、現地と書類を見た専門家の判断が必要になります。表を持って相談に行けば、提示された金額の理由を自分の言葉で確認しやすくなるはずです。