市川市の戸建て、土地の形状別に見た㎡単価と成約価格の実データ

土地の形状別の件数を見ると、「ほぼ長方形」が251件で全476件の約53%を占めています。次が「不整形」の57件、「長方形」の43件で、この3区分を合わせると351件、全体の約74%になります。残りは「袋地等」37件、「ほぼ整形」32件、「ほぼ台形」29件、「ほぼ正方形」27件と、いずれも30件前後で並んでいます。

この分布は、売却を考えるときの前提として押さえておくと役に立ちます。自分の土地が「ほぼ長方形」に該当するなら、市川市では比較の材料になる取引が最も多い区分にいるということです。逆に件数が30件前後の区分では、集計された中央値（価格順に並べたときの真ん中の値）はあくまで少数の取引から得られた目安であり、数字が1件ごとの個別事情に動かされやすくなります。

なお、ここでの形状の区分名は取引情報にそのまま記録されている表記です。「ほぼ長方形」と「長方形」、「ほぼ整形」と「ほぼ正方形」のように似た区分が併存しており、どちらに記録されるかは登記や現地の状況をもとにした判断に左右されます。自分の物件がどの区分に当たるかは、測量図や登記情報を見ながら確認するのが確実です。

㎡単価の中央値を高い順に並べると、ほぼ整形457,984円/㎡、ほぼ正方形445,455円/㎡、長方形と袋地等がともに436,364円/㎡、ほぼ長方形400,000円/㎡、不整形333,333円/㎡、ほぼ台形318,750円/㎡となります。最上位と最下位の差は139,234円/㎡、倍率で約1.44倍です。件数が最多の「ほぼ長方形」を基準にすると、「ほぼ整形」は約14%高く、「不整形」は約17%低い水準にあたります。

ところが成約価格の中央値に目を移すと、幅はぐっと狭まります。もっとも高い「ほぼ整形」が5,550万円、もっとも低い「袋地等」が4,700万円で、差は850万円。しかも「ほぼ長方形」「不整形」「長方形」の3区分は揃って4,800万円で並んでいます。単価では約17%の開きがあった「ほぼ長方形」と「不整形」が、総額の真ん中では同じ値になっているわけです。

これは、㎡単価が「価格÷面積」で計算されている点から読み解けます。単価が低めの区分でも敷地面積が大きければ総額は上がり、単価が高めでも面積が小さければ総額は下がります。実際、単価が最も低い「ほぼ台形」の成約価格中央値は5,000万円で7区分中3番目に高く、単価が高い「袋地等」の成約価格中央値は最も低い4,700万円でした。形状の違いは単価に表れ、面積の違いがそれを打ち消したり増幅したりしている、という構図です。

形が整っていない土地や、道路に直接接していない袋地は、売却にあたって不利なのではないかと心配されがちです。今回の集計では、㎡単価の中央値で見ると「不整形」333,333円/㎡と「ほぼ台形」318,750円/㎡が下位2つで、上位の「ほぼ整形」457,984円/㎡とは1.44倍前後の差がありました。この点では、形状が単価水準に関係している様子がうかがえます。

一方で「袋地等」は436,364円/㎡で、「長方形」とまったく同じ単価水準に位置しています。件数は37件と多くはないため断定はできませんが、少なくとも「袋地だから単価が一段下がる」という単純な図式にはなっていません。成約価格の中央値が4,700万円で最も低いのは、この区分の敷地面積が相対的に小さめであることの反映と考えるのが自然です。

形状が価格に影響する背景には、建物を建てられる範囲や配置の自由度、有効に使える面積の割合、接道の状況といった要素があります。これらは数字だけでは判断できず、同じ「不整形」でも実際の使い勝手は物件ごとに大きく違います。表の数字は自分の物件を位置づける出発点として使い、個別の評価は現地を見た専門家の判断に委ねるのが現実的です。

この表を自分の物件に当てはめるなら、手順は2つです。まず、登記事項証明書や公図、手元にある測量図・地積測量図で、敷地の形と接道の状況を確認します。そのうえで表のどの区分に近いかを見当づけ、該当する区分の㎡単価の中央値に自分の敷地面積を掛けてみると、総額のごく粗い当たりがつきます。ただしこれは中央値を使った目安にすぎず、実際の評価は建物の状態、築年数、駅からの距離、前面道路の幅など多くの要因で動きます。

次に、単価と総額の両方で自分の位置を確認します。単価が下位の区分でも面積が大きければ総額は上振れし得ますし、単価が上位でも面積が小さければ総額は下がります。今回の集計で成約価格の中央値が4,700万〜5,550万円という比較的狭い範囲に収まっていることは、形状だけで結論を出さないほうがよいことを示しています。

そのうえで、複数の事業者に査定を依頼して見立てを比べるのが実務的な進め方です。当サイトは宅地建物取引業を行っておらず、査定や売却の実務は提携する専門業者が担います。相続した物件、住み替え、空き家など事情によって、税金や手続きの取り扱いが変わる場合があります。個別の事情については税理士や司法書士など、それぞれの専門家に確認してください。