市川市の戸建て、用途地域で㎡単価に約2.8倍の差

表の㎡単価の中央値を高い順に並べると、第２種中高層住居専用地域644,792円/㎡、第１種住居地域577,778円/㎡、第１種中高層住居専用地域561,905円/㎡、第１種低層住居専用地域330,218円/㎡、市街化調整区域231,579円/㎡となります。上端と下端で約2.8倍、同じ市内の戸建てでありながら土地1㎡あたりの評価がこれだけ分かれています。

目を引くのは、件数が最も多い第１種低層住居専用地域の330,218円/㎡が、第１種住居地域577,778円/㎡の6割ほどの水準にとどまっている点です。第１種低層住居専用地域は建物の高さや用途の制限が比較的厳しく、低層の住宅地として環境が保たれる区分です。住環境の評価と、土地1㎡あたりの価格水準は必ずしも同じ方向を向かない、ということがこの数字から読み取れます。

なお、㎡単価は成約価格を敷地（土地）面積で割った値です。マンションのように専有面積で割った単価とは分母が違うため、同じ「㎡単価」という言葉でも水準を直接比べることはできません。

成約価格の中央値は、第２種中高層住居専用地域5,650万円、第１種住居地域4,900万円、第１種中高層住居専用地域4,800万円、市街化調整区域4,400万円、第１種低層住居専用地域4,100万円の順です。㎡単価の順位と見比べると、市街化調整区域だけが位置を大きく上げています。単価は5区分で最も低い231,579円/㎡なのに、価格の中央値は第１種低層住居専用地域の4,100万円を300万円上回っているのです。

この逆転は、㎡単価が「1㎡あたり」の値で、成約価格が「その物件全体」の値だという違いから生まれます。単価が低くても敷地が広ければ、総額は大きくなります。実際、価格の中央値を単価の中央値で割ると、市街化調整区域は他の区分より明らかに大きな面積に相当する値になります。ただしこれは中央値どうしを割った参考値で、実在する個別物件の面積ではないことに注意してください。

売却を考える人にとっての意味はひとつです。「うちの地域は単価が安い」という話と「うちの家はいくらで売れそうか」という話は、直結しません。単価の水準と敷地の広さ、その両方を掛け合わせた結果が総額になります。

1,169件の内訳は、第１種低層住居専用地域644件、第１種住居地域267件、第１種中高層住居専用地域181件、第２種中高層住居専用地域52件、市街化調整区域25件です。第１種低層住居専用地域だけで全体の約55%、上位2区分で約78%を占めます。市川市の戸建て取引の多数派が、この2区分に集まっていることになります。

件数が多い区分の数字は、それだけ多くの取引に支えられているぶん、水準として参考にしやすいと言えます。逆に第２種中高層住居専用地域52件、市街化調整区域25件のように件数が限られる区分は、たまたま含まれた数件の取引が中央値の位置を動かしやすくなります。数字を見るときは、単価や価格と一緒に必ず件数も見るのが安全です。

また、市街化調整区域は原則として建物を新たに建てることが制限される区域で、建て替えや用途の変更に条件が付く場合があります。取引件数が少ないこと自体、こうした事情と無関係ではありません。具体的にどこまで可能かは物件ごとに異なり、市の窓口や専門家への確認が必要です。

最初にすべきは、対象の土地がどの用途地域にあるかの確認です。用途地域は市川市の都市計画情報で調べられ、登記や過去の売買資料にも記載されていることがあります。ここが分かれば、表の5区分のうちどの行を自分の目安として読めばよいかが決まります。

次に、敷地面積を確かめます。表から読み取れるとおり、㎡単価と成約価格は同じ順位では並びません。用途地域から単価の水準感を掴み、敷地面積を掛けて総額のあたりを想像する、という二段構えの見方が現実的です。ただし表の値は中央値であり、同じ区分の中にも高い取引と低い取引が含まれています。駅からの距離、道路付け、建物の状態、接道の条件などで個別差が生じます。

そのうえで、実際の査定は物件を見た専門業者が行います。当サイトは宅地建物取引業を行わず、査定や売却の実務は提携先の専門業者が担います。相続・住み替え・空き家など事情によって進め方や税務の扱いが変わることもあるため、税制や法令の適用は税理士・司法書士などの専門家に個別に確認してください。