競売になると、価格はどれだけ下がるのか

競売の売却基準価額は、裁判所が選任した評価人の評価に基づいて決まります。この評価には、通常の市場価格から一定の減価が行われます。買受人は内覧ができないこと（占有者がいる場合は室内を確認できない）、引渡しを受けるために追加の手続きが必要になる場合があること、契約不適合責任の追及ができないことなど、通常の売買にはないリスクを引き受けるためです。

さらに実際の入札では、この売却基準価額を基準に買受人が採算を計算します。買受人の多くは転売や賃貸運用を前提とする事業者で、その利益とリスク分を差し引いた金額で入札します。結果として、市場で普通に売った場合の価格からは距離が生まれます。

任意売却は、債権者（抵当権者）の同意を得たうえで、通常の売買として市場で買主を探す方法です。買主は自宅として住む個人であることも多く、内覧もできます。つまり競売のような減価要因が働きません。上のデータの差は、この違いを反映しています。

ただし任意売却が成立するには条件があります。抵当権者全員が売却代金の配分に同意すること、抵当権を抹消できる見込みが立つこと、そして開札期日より前に決済を終えられる日程が組めることです。特に3つ目は時間の問題で、手続きが進むほど選択肢が狭まります。

滞納が始まってから競売の開札までは、概ね1年から1年半です。この間のどこにいるかで、選べる手段が変わります。滞納が3か月以内であれば返済条件の変更を相談する余地があり、期限の利益を失った後でも任意売却の準備に入る時間があります。競売の申立てがされ、現況調査や期間入札の公告まで進むと、残り時間は急速に減ります。

重要なのは、どの段階でも「何もしない」が最も不利な選択だという点です。競売は放置していても手続きが進み、開札日を迎えます。上のデータが示す価格差は、動いた場合と動かなかった場合の差でもあります。

任意売却でも競売でも、売却代金で足りなかった残債は消えません。無担保の債権として残り、債権者との分割弁済の協議になります。ここで効いてくるのが売却価格です。高く売れた分だけ残る債務が小さくなります。上のデータの差は、そのまま「売却後に背負う金額の差」でもあります。

残債の金額が大きく返済の見込みが立たない場合は、個人再生や自己破産といった債務整理が選択肢になります。これは弁護士の領域で、不動産の売却と並行して相談すべき事柄です。