築40年の家は、実際いくらで売れているのか

戸建ての建物部分は、木造であれば税務上の法定耐用年数が22年です。これは税金を計算するための年数で、実際に住めなくなる年数ではありませんが、市場価格の目安としても使われます。築22年を大きく超えた戸建ては、査定の実務では建物の価値をほぼゼロとして扱い、土地の価格から解体費用相当を差し引く形で値付けされることが少なくありません。

つまり築40年の戸建ての価格は、ほぼ「その土地がいくらか」で決まります。上のデータで築古の帯でも取引が成立しているのは、土地としての価値が残っているからです。逆に言えば、土地の価値が低い地域では、解体費を差し引くと手残りがわずかになることもあります。

この構造を理解しておくと、「リフォームしてから売るべきか」という問いに答えが出ます。建物の価値がほぼ評価されない築年数であれば、リフォーム費用は売却価格にそのまま乗りません。数百万円かけて水回りを新しくしても、売却価格が同額上がる保証はないということです。

マンションの場合、建物の寿命は鉄筋コンクリート造で法定耐用年数47年とされますが、実際の建て替え時期は管理の質に大きく左右されます。修繕積立金が計画的に積まれ、大規模修繕が予定どおり実施されてきた物件と、積立金が不足して修繕が先送りされてきた物件では、同じ築年でも評価が変わります。

購入検討者が見るのは、重要事項調査報告書に記載される修繕積立金の総額、滞納の有無、長期修繕計画の内容です。売る側としては、これらが良好であれば築年の不利をある程度打ち返せます。逆に積立金が著しく不足している場合、買主の住宅ローン審査で不利になることもあります。

建築確認が1981年6月1日以降のものは、いわゆる新耐震基準が適用されています。それ以前の旧耐震基準の建物は、耐震性の評価が下がるだけでなく、買主が住宅ローン控除を使えないことがあります（築年数の要件ではなく、耐震基準適合証明などの書類が必要になるため）。上のデータで1980年以前の帯が明確に下がっているのは、この境目の影響も含んでいます。

実務上の対応は3つです。耐震診断を受けて必要なら補強し、耐震基準適合証明を取得して売る。現況のまま、その分を価格に反映して売る。あるいは解体して土地として売る。どれが有利かは、補強費用の見積りと土地の価値によって変わります。先に解体を決めてしまわず、現況査定と解体後の査定を比べてから判断するのが安全です。

データが示しているのは、築古物件が「売れない」のではなく「価格帯が違う」という事実です。1980年以前の物件にも1万件を超える成約があり、そこには必ず買い手がいます。多くは、土地として使う人、リフォーム前提で安く買う人、収益物件として運用する人です。

むしろ判断を誤らせるのは、築年数そのものではなく「持ち続けるコスト」を計算に入れないことです。固定資産税、火災保険、遠方であれば見回りの交通費、空き家であれば管理不全のリスク。これらは毎年確実に出ていきます。売却価格の多寡だけでなく、持ち続けた場合の年間支出と比べて判断すると、答えははっきりします。